3月23日，西安市住建局、西安住房公積金管理中心和中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部共同發(fā)出通知，經(jīng)西安市政府同意，《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》今年4月1日開始施行，有效期5年。《辦法》對西安市預(yù)售許可的商品房開發(fā)項目，其預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理做出新規(guī)定。
關(guān)注一：商品房預(yù)售資金監(jiān)管 專款專用封閉管理
辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購房款，包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款。
按照辦法，商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、多方參與、?？顚Ｓ?、封閉管理的原則。預(yù)售資金實行?？顚舸鎯?，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項目所需的建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)等與本工程相關(guān)的費(fèi)用。
承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)與西安市住房建設(shè)行政主管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議，約定雙方合作開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的相關(guān)事宜。
商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。商品房預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實施重點監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》始，至開發(fā)項目監(jiān)管樓幢辦理不動產(chǎn)首次登記后止。
關(guān)注二：開發(fā)企業(yè)一次預(yù)售許可對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶
開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)選擇一家商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并按照申請預(yù)售許可批次及開發(fā)項目樓幢范圍，與項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會、監(jiān)管銀行簽訂三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》?！渡唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》應(yīng)作為《商品房預(yù)售方案》的內(nèi)容，在申請商品房預(yù)售許可時一并提交。監(jiān)管賬戶設(shè)立遵循一次預(yù)售許可對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的原則。同一開發(fā)項目（以《商品房預(yù)售許可證》記載名稱為準(zhǔn)）在一家監(jiān)管銀行可使用同一個監(jiān)管賬戶。
開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，如有項目開發(fā)貸款，原則上應(yīng)選擇開發(fā)貸款銀行作為該預(yù)售項目的監(jiān)管銀行。監(jiān)管賬戶一經(jīng)設(shè)立，原則上不允許變更。
關(guān)注三：監(jiān)管銀行要密切監(jiān)控購房貸款入賬
商品房預(yù)售資金由購房人按照商品房認(rèn)購協(xié)議及商品房買賣合同約定，憑商品房預(yù)售資金交存指引平臺打印的預(yù)售資金交存單，通過監(jiān)管銀行售樓部臨時網(wǎng)點、營業(yè)網(wǎng)點柜面等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。
購房人貸款購買商品房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實后，應(yīng)將貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。
開發(fā)企業(yè)與購房人通過商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同時，由購房人將商品房預(yù)售資金（不含待發(fā)放的按揭貸款及分期付款首期款以外的購房款）交存至監(jiān)管賬戶。
監(jiān)管銀行根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，及時向項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會報告。
關(guān)注四：商品房預(yù)售資金按建設(shè)進(jìn)度撥付
商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的50%；完成竣工驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的95%；完成竣工驗收備案前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的99%。完成不動產(chǎn)首次登記后，可以申請?zhí)崛∈Ｓ?%的重點監(jiān)管資金。
7層以上（不含7層）的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一節(jié)點、建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二節(jié)點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監(jiān)管資金總額的20%和35%。
關(guān)注五：發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為依法查處
開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、支出、使用商品房預(yù)售資金，要求貸款銀行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，用監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金，提供虛假資料以獲取商品房預(yù)售資金，或存在其他違規(guī)行為的，由項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會依法依規(guī)查處。
監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，擅自收存、維護(hù)以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；西安市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。
購房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；西安市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。
對存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行，住房公積金管理部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停與其合作關(guān)系，住房建設(shè)行政主管部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停其他相關(guān)業(yè)務(wù)的合作關(guān)系，并通報金融主管部門依法查處。各區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法進(jìn)行處理。工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供虛假工程施工進(jìn)度資料的，除由住房建設(shè)行政主管部門依法依規(guī)處理外，還應(yīng)依法承擔(dān)其他法律責(zé)任。
本報記者 文錦
