來源：三秦都市報(bào)
秋意漸濃，西安心晴雅苑小區(qū)，一場由業(yè)主們參與的“除草活動(dòng)”正在火熱進(jìn)行。
對業(yè)主們來說，這既是親近自然的好機(jī)會，也可以鍛煉身體、拉近鄰里關(guān)系，當(dāng)然，每位參與者，還能領(lǐng)到獎(jiǎng)品：板栗、玉米、核桃、芹菜，也有時(shí)令水果。
獎(jiǎng)品由小區(qū)業(yè)委會購買，所有的開支，都來自業(yè)主們的共有收益——從2011年至今，業(yè)委會累計(jì)為小區(qū)業(yè)主收回共有收益415萬元。
這些錢，怎么用？業(yè)委會主任周洪斌說，用在小區(qū)改造升級上，讓每位業(yè)主受益。
業(yè)委會招標(biāo) 公開選物業(yè)
今年8月18日，心晴雅苑小區(qū)第三屆業(yè)委會成立，57歲的周洪斌再次當(dāng)選業(yè)委會主任。
這是一個(gè)投入使用了16年的小區(qū)，商住一體，4棟樓，共236戶業(yè)主。在很長一段時(shí)間里，隨著入住人口的增加、周邊商圈發(fā)展，小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)和內(nèi)部設(shè)施，暴露出不少問題，加之物業(yè)管理粗放，“物業(yè)和業(yè)主之間的‘權(quán)利失衡’，很多業(yè)主無法維護(hù)自己的合法權(quán)益。”
2011年4月，周洪斌和幾位熱心業(yè)主開始籌建業(yè)委會。彼時(shí)的西安，擁有業(yè)委會的小區(qū)僅有100多個(gè)，很多業(yè)委會的工作仍在摸索階段，可借鑒的經(jīng)驗(yàn)并不多，且面臨諸多困境，“一方面，開發(fā)商不配合、物業(yè)不積極，另一方面，業(yè)主不熱情、依法維權(quán)能力不高。”
在籌建業(yè)委會的4個(gè)多月時(shí)間里，周洪斌帶領(lǐng)業(yè)主們以《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)為基礎(chǔ)開始自學(xué)，同時(shí)跑去別的管理成熟的小區(qū)“取經(jīng)”，并在網(wǎng)上聯(lián)系國內(nèi)社區(qū)管理方面的專家，希望能探索出一套既符合實(shí)際情況、又可以靈活變通的小區(qū)自治模式。
周洪斌將這個(gè)過程，形象地稱為“摸著石頭過河”，“讓業(yè)主們參與進(jìn)來，共同管理小區(qū)大小事務(wù)，合理合法維護(hù)公共利益。”
籌建的過程，也是普法的過程，業(yè)主們的積極性和參與熱情倍增。第一屆業(yè)委會中，業(yè)主代表的參與率達(dá)到88%，大家向物業(yè)公司發(fā)出“通牒”，“將小區(qū)迫切需要解決的若干問題，列出清單，給了半年整改期，如果業(yè)主們不滿意，將更換物業(yè)?！?/p>
整改的情況，并不樂觀。在咨詢了政府部門和相關(guān)專家后，業(yè)委會決定通過組織物業(yè)服務(wù)競標(biāo)會的形式，公開選聘物業(yè)公司。
“通過媒體發(fā)布招標(biāo)公告，對每一家競選的物業(yè)公司，都進(jìn)行了資質(zhì)審查?！睒I(yè)委會副主任歐陽旭見證了2012年的這次競標(biāo)會?！罢块T現(xiàn)場指導(dǎo)，現(xiàn)場一共來了8家物業(yè)公司。”昨天，歐陽旭告訴三秦都市報(bào)記者，競標(biāo)分為三部分，一是物業(yè)公司自述，二是業(yè)主提問，三是物業(yè)公司答辯，“答辯結(jié)束后，業(yè)主代表現(xiàn)場投票，整個(gè)過程，緊張激烈?！?/p>
與業(yè)委會同時(shí)成立的，還有業(yè)主代表們組成的監(jiān)委會。
監(jiān)委會委員主要以居住在小區(qū)的高校教授、離退休干部為主，保證業(yè)委會每項(xiàng)決議的公開、公平、公正。
設(shè)立共有賬戶 統(tǒng)一管理公示
“監(jiān)委會更像是一個(gè)‘智囊團(tuán)’，可以更廣泛地吸收業(yè)主們的建議，配合業(yè)委會開展工作。”周洪斌說，在業(yè)委會、監(jiān)委會的共同商議下，小區(qū)4棟樓，每棟樓還分別選舉了樓長、單元長、層長，實(shí)行輪值制度，同時(shí)發(fā)動(dòng)志愿者，積極參與小區(qū)各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)。
為了普及業(yè)主共有、共享、共管的常識，第一屆業(yè)委會將小區(qū)共有部位取得的經(jīng)營性收入（即共有收益）設(shè)立了專門的共有賬戶，專項(xiàng)用于小區(qū)共有區(qū)域、共有設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一公示。
“對很多小區(qū)而言，經(jīng)營性收入歸誰所有，一直就是筆糊涂賬?！毙^(qū)監(jiān)委會委員胡仕行坦言，經(jīng)營性收入一般包括停車位出租、配套商業(yè)用房出租、外墻立面廣告收入、電梯廣告收入等等，《物權(quán)法》中對此有明確規(guī)定，應(yīng)該歸全體業(yè)主共同享有，但實(shí)際的情況是，“小區(qū)從2003年建成入住以來，原來的共有收益使用情況，一直沒有公布過，業(yè)主們完全不知情。”
設(shè)立共有賬戶后，業(yè)委會對未占用車位的業(yè)主，每戶發(fā)放了100元，還為全體業(yè)主更換了電表和售電系統(tǒng)、支付了電梯五方通話系統(tǒng)費(fèi)用，此舉一下子激發(fā)了業(yè)主們對于共有物權(quán)的關(guān)注，引起了不小震動(dòng)，“連一些此前并不熱情的業(yè)主們，也開始留意起了小區(qū)的大小事務(wù)。”
為了保證專業(yè)化管理，業(yè)委會還配備了一名財(cái)務(wù)人員和一名專職秘書，“兩名專職人員并不是小區(qū)的業(yè)主，都是面向社會公開招聘的。”胡仕行說，業(yè)委會、監(jiān)委會的成員沒有工資，只有在參與小區(qū)活動(dòng)時(shí)，領(lǐng)取一點(diǎn)象征性補(bǔ)助，“但這兩名專職人員是有工資的，每周上6天班?！?/p>
2014年8月23日，業(yè)委會換屆選舉，周洪斌成功連任第二屆業(yè)委會主任，此時(shí)，業(yè)委會已經(jīng)為小區(qū)收回共有收益29萬元。
西安首家酬金制物業(yè)管理
除了爭取共有物權(quán)的回歸之外，2017年7月1日，業(yè)委會在西安首家實(shí)行了由業(yè)主主導(dǎo)的酬金制物業(yè)管理，一改過去的“包干制”模式。
所謂“酬金制”，概括來說就是，物業(yè)公司每年提前申報(bào)下一年的物業(yè)費(fèi)使用方案，實(shí)際支出按照每月決算表，由業(yè)委會進(jìn)行審核，并在定期在小區(qū)內(nèi)公示。對物業(yè)公司，業(yè)委會按照物業(yè)費(fèi)實(shí)際收費(fèi)額的百分比給予酬金，其余費(fèi)用全部用于小區(qū)公共管理服務(wù)。
“年度預(yù)算、月預(yù)算、決算，全部都是公開的，讓大家清清楚楚繳費(fèi)、明明白白消費(fèi)。”周洪斌說，在包干制模式下，物業(yè)公司省下的錢就是利潤，但在酬金制模式下，物業(yè)費(fèi)怎么花，要由業(yè)委會來決定，物業(yè)公司拿酬金，也是明明白白。
周洪斌是一位退休的部隊(duì)干部，多年從事科研管理工作，在周洪斌看來，“酬金制”帶來的根本變化是，將業(yè)委會的自發(fā)治理與物業(yè)公司的協(xié)作治理結(jié)合起來，互助合作，實(shí)現(xiàn)了“1+1＞2”的效果，“對業(yè)主來說，這是一個(gè)啟蒙過程，對其他小區(qū)來說，這是一個(gè)實(shí)踐樣本?！?/p>
老舊小區(qū)的改造升級、彌補(bǔ)公共服務(wù)缺失，也是業(yè)委會工作的主要內(nèi)容。在5年時(shí)間里，業(yè)委會收回了小區(qū)人防地下車庫管理權(quán)和使用權(quán)，近50個(gè)車位的回歸，使得小區(qū)停車難的問題基本緩解；拆除設(shè)在院內(nèi)的餐廳、舊自行車棚、地下車庫改建的倉庫970.27平方米，為小區(qū)騰出地面和地下34個(gè)停車位，極大緩解了小區(qū)停車難的矛盾；利用拆除的違建面積，建起了150平方米的封閉式電動(dòng)自行車棚，此外，還為全體業(yè)主贏回共有收益300多萬元。
一個(gè)老小區(qū) 236戶民生賬
三秦都市報(bào)記者昨天在小區(qū)采訪時(shí)，看到了公開張貼的共有收益收支清單：
維修小區(qū)4棟樓的屋頂防水、翻修物業(yè)樓，更新了監(jiān)控系統(tǒng)、新增了電梯和自行車棚及地下車庫的監(jiān)控系統(tǒng)、新建了2個(gè)電動(dòng)自行車棚、更新了小區(qū)消防系統(tǒng)、新建了垃圾臺、更新了電梯纜繩、更新了水泵房、更新了配電室和發(fā)電機(jī)房、更換了小區(qū)兩個(gè)大門、制作了2個(gè)值班崗?fù)ぁ⒏铝诵^(qū)綠化草皮等近百項(xiàng)。
這種方法好不好？小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人馬辰辰說，2018年小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率達(dá)到了100%，這在全國范圍內(nèi)，都屬罕見，“業(yè)委會是溝通物業(yè)和業(yè)主的橋梁，厘清了雙方的權(quán)責(zé)，更容易達(dá)成共識。”
馬辰辰笑稱，業(yè)委會是大當(dāng)家，物業(yè)公司是大管家，互相配合，才能合作共贏。
記者采訪時(shí)，遇到了5位慕名前來的業(yè)委會主任，組團(tuán)來小區(qū)取經(jīng)，周洪斌談了自己的經(jīng)驗(yàn)。
“一個(gè)老小區(qū)，236戶民生賬，這個(gè)崗位，但凡有一點(diǎn)私心都不行?！彼f，小區(qū)共有收益來源于每戶業(yè)主，一分一厘都關(guān)系著民生冷暖，小區(qū)治理是篇大文章，是城市精細(xì)化治理的重要方面，離不開廣大業(yè)主的共謀、共建、共管、共評、共享，業(yè)委會成員既要懂法，還得用法，要讓業(yè)主的資產(chǎn)保值增值。
文/本報(bào)記者 宋雨 圖/本報(bào)記者 李宗華
