西安新房供需失衡 購房者涌向二手房市場
4月二手房價格環(huán)比上漲2.3% 新調控政策在路上？
王登海
連續(xù)數(shù)周的“搶房”大潮，將西安新房市場供需失衡的矛盾展現(xiàn)得淋漓盡致。經(jīng)歷了長時間的排號、搖號，但仍然一房難求后，不少購房者轉戰(zhàn)二手房市場，推動二手房市場價格快速攀升，部分二手房價格與新房價格倒掛明顯。
《中國經(jīng)營報》記者近期走訪了解到，隨著二手房需求爆發(fā)，市場也不時傳出 “毀約”“加價”等聲音。
“二手房的價格不受政府管控，是由房東來決定的，因此可以根據(jù)市場行情坐地起價。”一名二手房中介人員向記者抱怨，不少二手房業(yè)主對市場的態(tài)度，讓他們的工作也變難了。
與此同時，被住建部約談的消息傳開后，西安房地產(chǎn)市場似乎再次面臨著更加嚴格的調控措施出臺，但遲未出臺的政策，也讓許多購房者深感不安。
轉戰(zhàn)二手房市場
5月22日中午12時許，西安市西大街116號的西安二手房交易市場還未到下午辦公時間，門前已經(jīng)聚集了上百人。上班時間一到，二手房交易市場的門剛打開，門外等待的人就迫不及待地涌入，頃刻之間，將整個交易大廳圍得水泄不通。大廳內放眼望去，每個窗口都排滿了人，電子合成的叫號聲不絕于耳，身穿西裝襯衫的中介人員掛著工牌，拿著一沓沓厚厚的資料，穿梭在人群中。
“搖不上號，所以只能買二手房了?！苯灰状髲d內，一名前來辦理過戶手續(xù)的男子在隊伍靠后位置焦急地排著隊。他告訴記者，近兩個月來，他一直關注西安房地產(chǎn)市場的情況，因為買不到一手房，所以只好轉戰(zhàn)二手房市場。
據(jù)記者了解，在二手房交易市場大廳內，這樣的購房者不在少數(shù)。“（新房）房源少，即使有項目，也要排號、搖號，基本都是一次開盤幾百套房子，幾千人在搶房，搖到號的幾率太小了。”因此，不少購房者將目光放在了二手房市場。
鏈家的一名中介人員告訴記者，這樣的情形已經(jīng)持續(xù)了一段時間。對于二手房市場的火爆，不少人認為，這與近期西安新房供需失衡的現(xiàn)狀密不可分。近兩個月來，西安新上市的房源比計劃中的要少很多。
根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局公布的各開發(fā)企業(yè)申報的主城區(qū)及長安區(qū)2018年新建商品住宅（含公寓）上市供應計劃，3~5月份，西安有東方馨苑等170個項目計劃入市，上市總房源為48450套。市場研究機構克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年3月5日~5月20日，西安商品住宅供應面積為279.33萬平方米，共有25144套房源入市銷售，市場實際上市量僅為計劃的52%。
伴隨新房市場供需失衡而來的則是，市場普遍出現(xiàn)開發(fā)商通過設置全款優(yōu)先、捆綁銷售等條件。為此，3月底，西安出臺了搖號政策，要求意向購房人數(shù)多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監(jiān)督，嚴禁內部預留房源或設置全款優(yōu)先選房等限制性條件。
不過，搖號政策雖然保障了市場的公平性，但是并未解決供需矛盾的根本問題。根據(jù)西安本地研究機構美城股份發(fā)布的西安房地產(chǎn)市場周報，在5月7日~5月13日期間，西安共有9個住宅項目開盤，產(chǎn)品涵蓋高層、洋房、別墅等，其中住宅總推貨量為2706套，平均去化達100%，即開盤項目均已售罄。本次開盤項目中簽率最低僅為3%，最高42%，平均中簽率25%。
美城股份的統(tǒng)計月報還指出，截至2018年4月末，西安商品住宅庫存量為609.96萬平方米，比上月減少了25.27萬平方米，去化周期降為5個月，且已是連續(xù)4個月環(huán)比降低。單從4月份數(shù)據(jù)來看，住宅存量已低于行業(yè)臨界值6個月，市場供需失衡情形進一步加劇。
“毀約”“加價”亂象頻現(xiàn)
在西安二手房交易市場大廳外，一名男子生氣地打完一個電話后告訴記者：“這人太不近人情了?！痹蚴撬麑⒆约旱淖》抠u了出去，簽訂合同后，新業(yè)主要求他立馬搬出去，而自己的新住房還沒有收拾妥當，提出寬限一個禮拜時間的要求被拒絕。
“他還是擔心你違約或者漲價?！睅退u房的中介人員接過話說道。這位中介人員表示，近期，隨著二手房市場愈發(fā)火爆，的確出現(xiàn)了不少賣房者已經(jīng)簽訂合同，卻反悔不賣或要求加價的失信行為。因此，“他的行為也能理解，一旦出現(xiàn)這樣的狀況，他們的購房成本也會抬升?！?/p>
“購房者想把價格談下去，兩三次猶豫磨蹭后，價格卻越談越高?！痹撝薪槿藛T稱，目前，西安市場上一房難求的不僅僅是新房，二手房也面臨著同樣尷尬的困境。他觀察到的情況是，目前在市場上交易的二手房房源并不多，“很多業(yè)主都把房源掛出來試探，找到適當?shù)臋C會再出手。”
“市場在不斷升溫，二手房業(yè)主總感覺價格報低了，因此在簽訂合同后違約的情況并不少見。”該中介人員向記者抱怨，市場情況和二手房房東的態(tài)度，讓他們的工作也變難了。
5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，西安二手房價格環(huán)比上漲2.3%，同比上漲9.4%。
隨著二手房市場的持續(xù)升溫，新房、二手房價格倒掛的現(xiàn)象在西安也不再是新鮮事，“并且這種現(xiàn)象越來越明顯，差價也越來越大，特別是在一些新房源比較少的核心區(qū)域?！蔽靼惨幻康禺a(chǎn)人士對記者表示。
近期，記者以購房者身份走訪多個二手房中介機構門店時，不少中介人員都有同樣的感受?！跋鄬碚f，一些小區(qū)環(huán)境比較差，比如獨棟小區(qū)的二手房價格稍微低一點兒，如果小區(qū)環(huán)境好，地理位置比較優(yōu)越，二手房的房價則明顯高很多?！币幻薪槿藛T告訴記者，二手房中，最搶手的是五六年的成熟小區(qū)，一般情況下，這樣的房源的確比周邊的新盤價格高。
新政在路上？
據(jù)新華社消息，5月9日，住建部負責人就房地產(chǎn)市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志。約談強調，要牢固樹立“四個意識”，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調控目標不動搖、力度不放松，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外，上述報道指出，“五一”前住建部還約談了西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責同志。
談及此次被“約談”的原因，西安市房管局方面稱，由于近期西安市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了區(qū)域性、結構性的供應短缺，房價上漲壓力加大，按照通知要求，4月底，包括西安在內的12個城市參加了住建部會議，分析研判房地產(chǎn)市場形勢，研究下一步工作。
“如果按照這個邏輯，西安或許也會出臺更加嚴格的調控措施。”一名房地產(chǎn)人士分析稱，“畢竟約談后一周，成都立馬做出了回應，出臺了調控政策?！?/p>
記者從權威人士處了解到，近期，國務院調研組奔赴西安調研樓市狀況。這也讓當?shù)貜臉I(yè)人士普遍猜測，新的調控政策或很快出臺。
在成都近期的調控政策中，最讓市場關注的是對新落戶者進行了購房管控。新落戶者需繳納12個月以上社保方可購房。
與成都相比，西安似乎面臨著同樣的問題。學歷起點低、年齡限制低、附加條件少的西安戶籍政策不斷吸引人口遷入。西安公安發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年新遷落戶人口總計25萬余人。截至2018年5月14日，全市共遷入401938人。
此前，陜西省統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總統(tǒng)計師張燁在新聞發(fā)布會上分析西安房價上漲較快的原因時表示，西安市2018年開啟“最優(yōu)落戶政策”之后，目前累計已有近50萬人落戶。這些新增落戶人口形成剛性住房需求，是推動西安房價較快上漲的主要原因。
房管局表示，下一步將繼續(xù)堅持調控目標不動搖、力度不放松，按照住建部的工作部署和省、市的工作安排，結合本地實際，深化土地供給側結構性改革，嚴格落實住宅用地供應“兩個20%”原則，科學制定住房發(fā)展規(guī)劃，加快住房制度改革步伐，切實穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
