文/鄭凡
2017年已經(jīng)過(guò)半，回顧上半年西安樓市，歷經(jīng)漫長(zhǎng)的蟄伏期，迎來(lái)破冰之旅，西安房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，房企扎堆拿證開(kāi)盤(pán)，城市建設(shè)如火如荼。開(kāi)發(fā)商喜于快開(kāi)快銷，購(gòu)房者則望價(jià)生畏，對(duì)于仍處于調(diào)控中的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，下半年應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，成為房企當(dāng)務(wù)之急。6月28日，西安市政府下發(fā)通知，本市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)的新房及二手房交易年限被拉長(zhǎng)，同時(shí)外地人在西安的購(gòu)房門檻提高，被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”。
政策：調(diào)控中收緊
實(shí)際上，自今年年初開(kāi)始，調(diào)控政策就一直在收緊。2016年12月31日，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)文，自2017年1月1日起，本地及外地居民家庭在城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房。4月18日新政出臺(tái)，限購(gòu)范圍從城六區(qū)擴(kuò)大至長(zhǎng)安、經(jīng)開(kāi)、浐灞、航天等新興區(qū)域。
6月28日，西安市政府下發(fā)通知，除了對(duì)“418新政”內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充之外，外地購(gòu)房者的購(gòu)房門檻提升至在西安連續(xù)繳納2年以上（含2年）社?；騻€(gè)人所得稅。按照這次的新政策，外地投資客這一次或?qū)⒈粡氐住熬苤T外”。
進(jìn)入2017年，重慶、廣州、河南、濟(jì)南、蘇州等眾多城市紛紛出手調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從各地調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，調(diào)控主要集中在打擊商品房違法違規(guī)銷售、防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制外地投資客等方面。認(rèn)真踐行“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。
產(chǎn)品：首置首改仍為成交主力
上半年，西安樓市首置、首改產(chǎn)品仍為成交主力，改善類產(chǎn)品隨市場(chǎng)回暖供應(yīng)逐步放大，成交量供不應(yīng)求。首置首改產(chǎn)品作為供應(yīng)主流，90-125㎡戶型占比持續(xù)上升，隨著市場(chǎng)剛需類產(chǎn)品的階段性釋放，改善型產(chǎn)品供應(yīng)也逐步加大，使得成交比重開(kāi)始放大。
克而瑞西安機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，從三季度成交樓盤(pán)性價(jià)比排行來(lái)看，大多數(shù)為品牌實(shí)力房企開(kāi)發(fā)建設(shè)，如龍湖、萬(wàn)科、藍(lán)光、金輝、恒大、碧桂園等開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)足，打造的產(chǎn)品實(shí)用性強(qiáng)。同時(shí)，這些樓盤(pán)整體位置不錯(cuò)，配套較為完善。從產(chǎn)品的類型來(lái)看，主要為剛需與改善型樓盤(pán)，整體銷售情況也較好。
銷售：下半年市場(chǎng)或?qū)⒁苑€(wěn)為主
實(shí)際上，從去年下半年開(kāi)始，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生了明顯變化。根據(jù)房屋管理服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年9、10月份，全市商品房成交面積不同幅度上漲，在春節(jié)前后成交數(shù)據(jù)滑落后，今年3、4月份商品房成交再次抬頭。有業(yè)內(nèi)人士稱，四月份以來(lái)，外地購(gòu)房者在各自的購(gòu)房客戶中占據(jù)了相當(dāng)大的比重。
上半年，浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、西咸新區(qū)灃東新城等新興區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)突出。以灃東新城為例，藍(lán)光、中海、恒大的新項(xiàng)目先后入市銷售，消息顯示，目前藍(lán)光公園華府及中?！だッ髀肪盘?hào)均已售罄。
新政的影響力將在下半年逐漸釋放。7月6日晚，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布“下半年西安主城區(qū)及長(zhǎng)安區(qū)商品住宅供應(yīng)計(jì)劃”，詳細(xì)列出了239家樓盤(pán)下半年推盤(pán)計(jì)劃，包括推盤(pán)的樓棟、時(shí)間、具體戶型以及房源套數(shù)、面積等情況。公告顯示，2017年下半年西安至少有239家樓盤(pán)有推新計(jì)劃，總計(jì)推盤(pán)面積約1857萬(wàn)㎡，168670套，與去年全年持平。由此，下半年至少16萬(wàn)套房源將面世，可見(jiàn)，西安樓市房源供應(yīng)量十分充足。隨著下半年新增供應(yīng)房源增多、多個(gè)新盤(pán)入市銷售，市場(chǎng)供需矛盾有望緩和，下半年西安樓市或?qū)⑵椒€(wěn)健康發(fā)展。
數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下
