聲音 律師建議業(yè)主可通過法律途徑維權(quán)
陜西合恒律師事務(wù)所主任律師李志山說，電梯首先屬于廣大業(yè)主所有，委托物業(yè)公司管理，并交納了管理費用?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。2010年6月1日起施行的《西安市物業(yè)管理條例》第七十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
但現(xiàn)實生活中，由于大多數(shù)小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，加上業(yè)主法律意識不強(qiáng)，物業(yè)將公共區(qū)域的收益情況隱瞞而不告知業(yè)主，并私自支配這筆收益費用，已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象，許多業(yè)主對該部分收益的去向并不清楚。針對這種情況，業(yè)主委員會可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴，對物業(yè)公司的行為進(jìn)行處罰、糾正，還可以聯(lián)合業(yè)主直接向法院起訴，請求公開共有部分的使用和收益情況，或者請求對公共區(qū)域的收益進(jìn)行分配，或者向物業(yè)公司把這筆本屬于廣大業(yè)主的錢要回來。沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，應(yīng)盡快召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，同時要對公共區(qū)域的經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督，決定這部分收益的具體用途。
現(xiàn)狀 現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)存在“修補(bǔ)空間”
西安市房管局物業(yè)管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人說，目前，西安市成立了業(yè)主委員會的小區(qū)占全市小區(qū)總量的五分之一，2010年6月1日起施行的《西安市物業(yè)管理條例》中雖然明確了小區(qū)公共收益屬全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，但沒有明確規(guī)定是否要向業(yè)主公示。業(yè)主對于這部分公共收益的支配如果有異議或者產(chǎn)生質(zhì)疑，可以向所在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行舉報、投訴。對于維修專項基金的用途，可以到各區(qū)縣相關(guān)部門查詢。
該負(fù)責(zé)人說，近期，西安市法制辦正在對現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》進(jìn)行修改，他們對此也提出了建議，進(jìn)一步規(guī)范各方面的行為，更加明確業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)等各自的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。比如首次業(yè)主大會籌備組成員是否可以作為首屆業(yè)主委員會委員人選？業(yè)主是否可以通過手機(jī)信息、電子郵件等方式進(jìn)行投票，參加業(yè)主大會表決？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備善意經(jīng)營？物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對小區(qū)公共收益進(jìn)行公示等。
措施 正修訂物業(yè)管理條例 要求公共收益須公示
西安市政府法制辦目前在網(wǎng)站上公示了關(guān)于《西安市物業(yè)管理條例（修訂草案）》（征求意見稿）征求意見的公告，其中第七十四條明確了物業(yè)服務(wù)信息公示的規(guī)定，即物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；水、電等公共能耗總量及費用分?jǐn)偡绞?；共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息等都應(yīng)當(dāng)及時公示和更新。
第一百一十條明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)為公示相關(guān)事項的責(zé)任，違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r或者公示失實信息的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
案例 沈陽一小區(qū)居民依法討回26萬元廣告收益
3月15日，沈陽市中級法院公布了2015年十大經(jīng)典案例，其中一個案例，講的就是物業(yè)公司在電梯等公共區(qū)域發(fā)布廣告，收益最終應(yīng)該歸誰的問題。該案例稱，沈陽市大東區(qū)鵬利花園AB區(qū)樓道、電梯內(nèi)等公共區(qū)域，刊登了大量廣告，廣告主先后支付給物業(yè)26萬余元。
該小區(qū)業(yè)委會認(rèn)為，物業(yè)在未經(jīng)業(yè)主同意情況下，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營廣告，收取廣告費并私自占有使用，違反了《物業(yè)管理條例》。物業(yè)則稱，成本逐年增加一直虧損運(yùn)營，這筆錢款已用來補(bǔ)充物業(yè)費收入嚴(yán)重不足的部分。雖然物業(yè)公司解釋很多，但法院依法判決26萬元廣告費歸全體業(yè)主共有。
本報記者趙麗莉
