圖為購(gòu)房者在西安曲江一售樓處看房。 本報(bào)記者 母家亮攝

　　本報(bào)記者 徐穎

　　春節(jié)過(guò)后，北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)一線城市樓市出現(xiàn)一波大幅上漲，成交價(jià)格和成交量頻頻創(chuàng)下新高。與此同時(shí)，西安樓市也不甘示弱。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均上漲。

　　國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《3月全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)》顯示，西安3月新建住宅均價(jià)為6446元/㎡，環(huán)比2月漲了29元/㎡。1月、2月的均價(jià)分別是6403元/㎡和6417元/㎡，實(shí)現(xiàn)了“三連漲”。某知名網(wǎng)站近期開(kāi)展的了針對(duì)購(gòu)房者置業(yè)心態(tài)調(diào)查，參與問(wèn)卷的有近8成的西安網(wǎng)友今年欲加入“買房大軍”……這一系列的市場(chǎng)指證似乎都在表明低迷已久的西安樓市開(kāi)始復(fù)蘇。

　　1 市場(chǎng)現(xiàn)狀：人流量成交量雙提升

　　4月26日中午，記者來(lái)到西安高新區(qū)科技路的偉業(yè)公館，并非周末，但是看房子的市民卻不少，洽談區(qū)幾乎座無(wú)虛席，銷售人員忙得應(yīng)接不暇。一位銷售人員表示，最近每天接待能接六、七十組客戶，成交量較去年底翻了兩倍多。

　　西安雁南四路海匯房產(chǎn)的銷售員小李，已經(jīng)一個(gè)多月沒(méi)有休過(guò)假了?！白罱覀兪诸^的房子出得很快，特別是一些大面積、位置好的房子，業(yè)主成交起來(lái)都很痛快。”小李說(shuō)。

　　記者走訪了西安市多家知名樓盤，銷售人員都表示近期看房子、買房子的市民特別多，成交量也較去年有大幅上漲。

　　“在多輪降息降準(zhǔn)后，購(gòu)房者的利息成本處于低位，加上現(xiàn)在許多房子價(jià)錢也合理，然而好地段、好品質(zhì)的房子又是有限的，很多原先在觀望的市民都紛紛出手?！蔽靼睬硺潜P的置業(yè)顧問(wèn)王瑞告訴記者。

　　“綜合性價(jià)比高的房子，比如開(kāi)發(fā)商的品牌、地理位置、教育配套、小區(qū)環(huán)境等都是市民購(gòu)房的首選因素，具備了這些條件的樓盤，不會(huì)被市場(chǎng)一時(shí)的不景氣影響，因?yàn)樾枨笫强陀^存在的?！眰I(yè)公館銷售經(jīng)理董先生告訴記者，“近期我們房子的價(jià)格還有微調(diào)，但是消費(fèi)者的購(gòu)買熱情依然很高?！?/p>

　　“一線城市春節(jié)后房?jī)r(jià)的大漲也刺激了本地購(gòu)房者，在買漲不買跌的心理影響下，看房子的客戶明顯多了很多，我們上個(gè)月的成交量可以用‘井噴’兩字來(lái)形容?！蔽靼财杖A淺水灣樓盤一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

　　盡管近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)冷淡，但是一些真正有實(shí)力的品牌房企，如恒大、龍湖、萬(wàn)科、綠地、金輝、廣廈、天朗等在西安市場(chǎng)上，大多都實(shí)現(xiàn)了十?dāng)?shù)億，甚至幾十億元的銷售業(yè)績(jī)。同樣的地段比名氣稍差一些的房企每平方米貴近千元，但是消費(fèi)者還是愿意買單。

　　“品牌房企的房子無(wú)論質(zhì)量、配套以及物業(yè)和各方面服務(wù)都有保障，相對(duì)值得信賴?！痹谖靼睬疠x世界城準(zhǔn)備簽約的王女士表示。

　　當(dāng)然，并不是所有項(xiàng)目都是這樣，還是有部分項(xiàng)目持續(xù)冷淡。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，西安北三環(huán)某樓盤每平方米開(kāi)發(fā)商賠五百塊在銷售，究其原因就是項(xiàng)目在選址和規(guī)劃上不成功，銷售不理想。

　　2 市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱 為何庫(kù)存卻是歷史最高？

　　據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至今年2月底，西安市商品房庫(kù)存面積達(dá)到歷史最高，庫(kù)存面積318.34萬(wàn)平方米，庫(kù)存的消化周期需要15.7個(gè)月。此消息一出，無(wú)疑為剛開(kāi)始轉(zhuǎn)熱的西安房市澆了一盆冷水。

　　不是說(shuō)房子好賣了么，為什么庫(kù)存量還這么高？很多市民不禁產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)這樣解釋：有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的庫(kù)存面積是指竣工未銷售的房屋面積，然而房地產(chǎn)不是快速消費(fèi)品，正常都需要兩到三年的銷售周期，把新房子歸為庫(kù)存顯然不夠合理。再說(shuō)，近幾月西安市每個(gè)月網(wǎng)簽的銷售面積都在幾十萬(wàn)平方米，所謂庫(kù)存新高對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，這三百多萬(wàn)的庫(kù)存面積，消化起來(lái)不會(huì)有太大問(wèn)題。真正庫(kù)存壓力存在于西安以外的小城市以及縣城，這些地方的人口基數(shù)小，流入人口少，加上市場(chǎng)本身弱小，去化能力不強(qiáng)的因素，會(huì)存在很大的去庫(kù)存壓力。

　　西安市房管所一位工作人員認(rèn)為，庫(kù)存新高與樓市回暖說(shuō)并不矛盾。庫(kù)存新高說(shuō)明的是增量大于銷量，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)是一直處于高速發(fā)展的，房市現(xiàn)在的所謂降速發(fā)展才是合理；被壓抑了許久的剛性需求正在釋放，所以庫(kù)存量高并不至于讓市場(chǎng)恐慌。

　　榮華地產(chǎn)控股集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)邵鈞說(shuō)：“雖然目前庫(kù)存量創(chuàng)新高，但是今年開(kāi)工的樓盤比去年同期少了30%以上，在這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速震蕩回落的前提下，去庫(kù)存壓力并不大，未來(lái)待售面積肯定也會(huì)逐步減少?！?/p>

　　有數(shù)據(jù)顯示，西安市場(chǎng)近三年來(lái)商品房整體銷量還是可圈可點(diǎn)的。從2013年的1700多萬(wàn)平方米到2015年的2000多萬(wàn)平方米，市場(chǎng)銷量還是一路向上，2016年至今銷售了262萬(wàn)平方米?！皬臄?shù)據(jù)來(lái)看，西安樓市在逐漸復(fù)蘇，只是速度比前幾年放緩了，比去年同期相比還是在增長(zhǎng)的。”某房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)葉經(jīng)理說(shuō)。

　　3 此輪熱潮能否延續(xù)？

　　西安這一波行情是一線城市高燒的“連鎖”效應(yīng)，還是樓市“陽(yáng)春”到來(lái)的前奏，此趨勢(shì)又能否延續(xù)，業(yè)界對(duì)此看法不一。

　　“現(xiàn)在說(shuō)回暖為時(shí)尚早，說(shuō)好轉(zhuǎn)比較客觀?！倍?jīng)理說(shuō)，一方面因?yàn)闃鞘兄鸩竭M(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，看房、買房的需求逐步得到釋放；另一方面外地樓市的“高燒”，也的確會(huì)強(qiáng)化西安樓市的信心，形成一波刺激行情，但很可能是曇花一現(xiàn)，支撐不了多久。

　　邵鈞也認(rèn)為此番上漲僅是壓抑的剛性需求帶動(dòng)的所謂“回暖”，購(gòu)房者多以自用為主，難以支撐太久，這個(gè)月的成交量較上個(gè)月已經(jīng)開(kāi)始下降。面對(duì)越來(lái)越理性的消費(fèi)者，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中房企的品牌效應(yīng)日益凸顯，一些中小房企的日子會(huì)越來(lái)越不好過(guò)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)西安公司總經(jīng)理肖新志則對(duì)市場(chǎng)走向相當(dāng)樂(lè)觀，該公司目前在西安市場(chǎng)銷售的50個(gè)項(xiàng)目與去年同期相比增長(zhǎng)都在30%至60%。他認(rèn)為，西安作為西北五省的中心城市，在西部大開(kāi)發(fā)和“一帶一路”戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，在這種大環(huán)境下，不管是剛需還是投資，都會(huì)出現(xiàn)很多新的購(gòu)房需求；加上股市不景氣，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不動(dòng)產(chǎn)還是最保值的，而且西安多年的房?jī)r(jià)在周邊省份都是最低的；未來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)成本比如人工、物料肯定還會(huì)上漲，相信此番購(gòu)房熱潮會(huì)延續(xù)下去，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸上漲。

　　“西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)前幾年不正常的高速發(fā)展和洗牌之后，可以說(shuō)現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)正在步入良性發(fā)展軌道，隨著住宅土地供應(yīng)大幅度減少，房市各方面指數(shù)總體還是趨穩(wěn)，買房子的人基本都是用來(lái)自住?！敝腥A房屋土地開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)馮躍說(shuō)。

　　王圣學(xué)說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，新型城鎮(zhèn)化的改造并未結(jié)束，大量的農(nóng)民、大學(xué)生進(jìn)城，市場(chǎng)的需求還是很旺盛。在未來(lái)八到十年里市場(chǎng)前景還是很好的，但短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量不會(huì)有太大變化，最多是一些小幅度的回調(diào)。