早安,坊友們~今天是2017年7月10日,星期一,農(nóng)歷六月十七,晴,22~39℃,空氣質量67,良。

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  轉眼2017年已經(jīng)過半,在經(jīng)歷了房荒、搶房和限購后,西安的房價和銷量都發(fā)生了較大變化。據(jù)西安市房屋管理服務網(wǎng)統(tǒng)計,五月份西安商品房成交面積環(huán)比下降55%,然而房產(chǎn)市場依舊紅火,房價一路走高,破萬趨勢明顯。

  目前西安的樓市究竟是個什么狀況?西安的房價為什么漲得這么快,未來房價漲勢如何,存量如何,都是哪些人在買房,和老百姓息息相關的問題有哪些?7月8日,坊叔帶著這些問題,專門和從事房產(chǎn)銷售的朋友G暢聊了一番。本文就從一線銷售人員的角度來諞一諞西安樓市的那些事兒。

  房價怎么個漲法?

  G,2014年開始在西安從事房產(chǎn)銷售工作。作為一線房產(chǎn)銷售人員,她對房價漲跌的感受不亞于購房者。她告訴坊叔,西安的房價大幅度上漲是從2016年9月份開始的。

  據(jù)G的了解,她2014年入行后先后接了兩個盤,都在浐灞生態(tài)區(qū),一個是振業(yè),一個是領館1號。振業(yè)2014年的時候也才6000多元1平米,當時還促銷,買一套110的房子贈送一部分面積,折合下來才5000多1平米。

  隨著去年地鐵3號線的開通和西安房市大環(huán)境的變化,振業(yè)的房子已經(jīng)八九千1平米了,而且房子基本賣光了。她現(xiàn)在銷售的領館1號也是,去年9月份的時候高層在6800元,洋房在8500元,現(xiàn)在洋房已經(jīng)漲到12000元,高層早賣完了。

  據(jù)媒體報道,元旦后至3月初,西安房價基本維持在7700元/平米,然而隨著銷量漲勢的顯化,西安房價連續(xù)3個月呈現(xiàn)暴漲,6月初,西安房價已增至9265元/平米,相比3月初上漲18.52%,其中城南區(qū)、高新區(qū)房價已然過萬。

  浐灞的房價為何漲得這么快?

  除了剛才提到的地鐵3號線經(jīng)過振業(yè),G說,振業(yè)房價的上漲,還和浐灞生態(tài)區(qū)的整體發(fā)展有關系。浐灞的生態(tài)環(huán)境對置業(yè)者有很大的吸引力,用G的話說就是,浐灞有“原來的樹、原來的水、原來的公園”,自然環(huán)境原生態(tài),改造得少,不像曲江那邊都是人造的景觀。

  浐灞“金融商務區(qū)”的定位也吸引了大批置業(yè)者,比如國家開發(fā)銀行陜西分行、長安銀行、永安保險公司三大金融機構總部落戶浐灞,萬達城選址浐灞。

  供應量變少+房管局管理趨緊

  提到西安樓市大環(huán)境的變化,G說,有兩個主要因素催促著西安房價的上漲。

  一是西安土地市場供應量變少。G的感覺是新開的樓盤沒有以前那么多了,可供開發(fā)的地變少了,地少了,和地價相關的房價當然得上漲。坊叔查閱了1份資料佐證了G的說法:據(jù)房屋管理服務網(wǎng)資料顯示, 2017年4月,西安土地市場供應量環(huán)比下跌,成交量縮減。月內,因土地競拍超最高限價以及供應中止等原因,共計6宗土地流掛,包括浐灞3宗住宅地塊以及臨潼商服地塊等。

  二是西安市房管局對西安房地產(chǎn)市場的管理越來越嚴,比如對商品房的預售許可審批越來越嚴,沒有取得預售許可證得商品房不得上市銷售。取得預售許可證的樓盤變少了,商品房市場供應量就變少,房價自然上漲。

  6月底,西安市房管局公布《2017年已作出行政處罰決定的項目名單(第二批)》和專項整治檢查中存在違規(guī)行為的第二批房地產(chǎn)經(jīng)紀機構處罰名單,共涉及4個樓盤、8家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構,最高罰金32萬元。其中,就有未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的樓盤。

  和G的感覺同步的是,坊叔看到的一份報道:據(jù)西安市房屋管理服務網(wǎng)統(tǒng)計,五月中下旬,西安樓市獲得預售證不到20張,還不及四月的一半。受其影響,五月份西安商品房成交面積環(huán)比下降55%。

  炒房團也是房價上漲重要因素

  都是哪些人在買房?

  G說,炒房團、剛需、改善型用戶是主力。其中,坊叔對炒房團最感興趣,就讓G著重介紹了她眼中的“炒房團”。

  據(jù)G介紹,炒房團主要來自西安周邊大城市,如成都、武漢、鄭州等地。像成都、武漢、鄭州房價都已經(jīng)過萬,這些和西安“同級別”的城市的有錢人經(jīng)歷過當?shù)胤績r的上漲,覺得西安房價前五六年一直穩(wěn)定低價不正常,早晚得漲,于是就出手來西安購房。G聽業(yè)內人士說,去年就有鄭州過來的炒房團,在振業(yè)、自然界等樓盤一買就是十幾套。

  相反,西安本地人倒一直在觀望,覺得房價不會那么漲那么快,有點“當局者迷”的意思。G就曾經(jīng)遇到過一個西安本地的客戶,從去年就開始觀望,結果到今年看到房價大幅上漲,不久前買了一個自己并不滿意而且還花高價錢的房子。

  房價仍有較大上漲空間

  似乎無論何時,小戶型的房子都要更暢銷一些。坊叔看到G所在的領館1號,小戶型(140平米以下)的房子已經(jīng)“售罄”了。據(jù)坊叔了解,這也是西安樓市的普遍行情。大多數(shù)購房者尤其是剛需客戶的購買力有限,小戶型的總價低,首付款少,還可以接受,所以很暢銷。

  “買不起的越來越買不起,買得起的手里往往有好幾套?!盙說的這句話讓坊叔感覺到西安樓市的殘酷。據(jù)G介紹,現(xiàn)在房價這么高,又漲得快,以前一平米6000,現(xiàn)在9000,遠遠超過普通百姓工資增長速度,以前買不起的客戶,越來越買不起。而那些買的起房的客戶,手里基本都不缺錢,有的手里還有好幾套,他們買房有的是為了改善環(huán)境,比如看中浐灞的生態(tài)環(huán)境,有的是為了投資。房價上漲這么快,最苦的往往是那些最需要房子的人。

  坊叔更關注的,是未來西安房價的走向。據(jù)G了解,隨著浐灞發(fā)展的日趨成熟,未來幾年,浐灞房子的均價有望達到1萬5到兩萬。她說,現(xiàn)在制約浐灞房價上漲的因素和其他區(qū)差不多,主要是一些配套還不夠完善,比如學校資源比較緊張,孩子上學難問題難以解決。前段時間,浐灞一些小區(qū)就有學生家長拉橫幅“申訴”上學難問題。

  多掙錢 +關注個人信用+多方合力

  臨別,坊叔問G,對購房客戶有沒有什么建議?

  G說,最直接的就是多掙錢、早買房,你買或者不買,房價仍然會漲,總價也不會低,普通老百姓只有多掙錢、早買房了,咬咬牙能買的盡量早買。

  G還有一些小建議告訴坊友。首先是關于個人信用的問題。每個客戶來買房,她都要問客戶一個問題:名下是否有貸款,信譽是否良好?不要小看這個信譽問題。不少客戶就卡在這個問題上,比如你的信用卡沒有按時還款,按一些銀行的規(guī)定,“連3累6拒貸”(信用卡連續(xù)3次累計6次沒有按時還款,銀行將拒絕貸款)。因此,坊友們平時要多注意和銀行打交道是的信用問題。

  其次是和最新的西安樓市限購政策有關。6月28日,西安市政府辦公廳公布調整西安住房交易政策的通知,新政規(guī)定:外地購房者不管購買新房還是二手房均須提供在西安連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。因此,外地人如果想在西安買房,要么盡早在西安落戶,要么及時繳納社保,或者保留個人繳納所得稅的證明。

  坊叔認為,普通百姓的工資增長速度很難跟上房價上漲速度,因此僅靠百姓的微薄力量,很難和“洶涌”的房價對抗,還需要政府、監(jiān)管部門、開發(fā)商等多方合力解決“住房難”問題。如聽取一些專家的意見:政府加大開發(fā)用地的供應,房管部門加快新推出樓盤上市的審批速度,開發(fā)企業(yè)和代理機構要有行業(yè)自律,各方面合力穩(wěn)定樓市,讓其健康發(fā)展。

  2017西安樓市新政細則

  2017年4月18日以前,在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內,購買的商品住房,自購房之日(以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區(qū)域范圍內購買的二手住房,房屋產(chǎn)權人取得《不動產(chǎn)權證書》后滿2年方可上市交易。

  通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房,以及申請退出的經(jīng)濟適用住房等不受第一條規(guī)定限制。以前述方式取得的住房再上市交易(買賣、贈與),需取得《不動產(chǎn)權證書》后滿2年。

  6月28日起,在住房限購區(qū)域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭,須提供在本市(含西咸新區(qū))連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。