早安，坊友們~今天是2017年7月10日，星期一，農(nóng)歷六月十七，晴，22~39℃，空氣質量67，良。
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轉眼2017年已經(jīng)過半，在經(jīng)歷了房荒、搶房和限購后，西安的房價和銷量都發(fā)生了較大變化。據(jù)西安市房屋管理服務網(wǎng)統(tǒng)計，五月份西安商品房成交面積環(huán)比下降55%，然而房產(chǎn)市場依舊紅火，房價一路走高，破萬趨勢明顯。
目前西安的樓市究竟是個什么狀況？西安的房價為什么漲得這么快，未來房價漲勢如何，存量如何，都是哪些人在買房，和老百姓息息相關的問題有哪些？7月8日，坊叔帶著這些問題，專門和從事房產(chǎn)銷售的朋友G暢聊了一番。本文就從一線銷售人員的角度來諞一諞西安樓市的那些事兒。
房價怎么個漲法？
G，2014年開始在西安從事房產(chǎn)銷售工作。作為一線房產(chǎn)銷售人員，她對房價漲跌的感受不亞于購房者。她告訴坊叔，西安的房價大幅度上漲是從2016年9月份開始的。
據(jù)G的了解，她2014年入行后先后接了兩個盤，都在浐灞生態(tài)區(qū)，一個是振業(yè)，一個是領館1號。振業(yè)2014年的時候也才6000多元1平米，當時還促銷，買一套110的房子贈送一部分面積，折合下來才5000多1平米。
隨著去年地鐵3號線的開通和西安房市大環(huán)境的變化，振業(yè)的房子已經(jīng)八九千1平米了，而且房子基本賣光了。她現(xiàn)在銷售的領館1號也是，去年9月份的時候高層在6800元，洋房在8500元，現(xiàn)在洋房已經(jīng)漲到12000元，高層早賣完了。
據(jù)媒體報道，元旦后至3月初，西安房價基本維持在7700元/平米，然而隨著銷量漲勢的顯化，西安房價連續(xù)3個月呈現(xiàn)暴漲，6月初，西安房價已增至9265元/平米，相比3月初上漲18.52%，其中城南區(qū)、高新區(qū)房價已然過萬。
浐灞的房價為何漲得這么快？
除了剛才提到的地鐵3號線經(jīng)過振業(yè)，G說，振業(yè)房價的上漲，還和浐灞生態(tài)區(qū)的整體發(fā)展有關系。浐灞的生態(tài)環(huán)境對置業(yè)者有很大的吸引力，用G的話說就是，浐灞有“原來的樹、原來的水、原來的公園”，自然環(huán)境原生態(tài)，改造得少，不像曲江那邊都是人造的景觀。
浐灞“金融商務區(qū)”的定位也吸引了大批置業(yè)者，比如國家開發(fā)銀行陜西分行、長安銀行、永安保險公司三大金融機構總部落戶浐灞，萬達城選址浐灞。
供應量變少+房管局管理趨緊
提到西安樓市大環(huán)境的變化，G說，有兩個主要因素催促著西安房價的上漲。
一是西安土地市場供應量變少。G的感覺是新開的樓盤沒有以前那么多了，可供開發(fā)的地變少了，地少了，和地價相關的房價當然得上漲。坊叔查閱了1份資料佐證了G的說法：據(jù)房屋管理服務網(wǎng)資料顯示， 2017年4月，西安土地市場供應量環(huán)比下跌，成交量縮減。月內，因土地競拍超最高限價以及供應中止等原因，共計6宗土地流掛，包括浐灞3宗住宅地塊以及臨潼商服地塊等。
二是西安市房管局對西安房地產(chǎn)市場的管理越來越嚴，比如對商品房的預售許可審批越來越嚴，沒有取得預售許可證得商品房不得上市銷售。取得預售許可證的樓盤變少了，商品房市場供應量就變少，房價自然上漲。
6月底，西安市房管局公布《2017年已作出行政處罰決定的項目名單（第二批）》和專項整治檢查中存在違規(guī)行為的第二批房地產(chǎn)經(jīng)紀機構處罰名單，共涉及4個樓盤、8家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，最高罰金32萬元。其中，就有未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的樓盤。
和G的感覺同步的是，坊叔看到的一份報道：據(jù)西安市房屋管理服務網(wǎng)統(tǒng)計，五月中下旬，西安樓市獲得預售證不到20張，還不及四月的一半。受其影響，五月份西安商品房成交面積環(huán)比下降55%。
炒房團也是房價上漲重要因素
都是哪些人在買房？
G說，炒房團、剛需、改善型用戶是主力。其中，坊叔對炒房團最感興趣，就讓G著重介紹了她眼中的“炒房團”。
據(jù)G介紹，炒房團主要來自西安周邊大城市，如成都、武漢、鄭州等地。像成都、武漢、鄭州房價都已經(jīng)過萬，這些和西安“同級別”的城市的有錢人經(jīng)歷過當?shù)胤績r的上漲，覺得西安房價前五六年一直穩(wěn)定低價不正常，早晚得漲，于是就出手來西安購房。G聽業(yè)內人士說，去年就有鄭州過來的炒房團，在振業(yè)、自然界等樓盤一買就是十幾套。
相反，西安本地人倒一直在觀望，覺得房價不會那么漲那么快，有點“當局者迷”的意思。G就曾經(jīng)遇到過一個西安本地的客戶，從去年就開始觀望，結果到今年看到房價大幅上漲，不久前買了一個自己并不滿意而且還花高價錢的房子。
房價仍有較大上漲空間
似乎無論何時，小戶型的房子都要更暢銷一些。坊叔看到G所在的領館1號，小戶型（140平米以下）的房子已經(jīng)“售罄”了。據(jù)坊叔了解，這也是西安樓市的普遍行情。大多數(shù)購房者尤其是剛需客戶的購買力有限，小戶型的總價低，首付款少，還可以接受，所以很暢銷。
“買不起的越來越買不起，買得起的手里往往有好幾套?！盙說的這句話讓坊叔感覺到西安樓市的殘酷。據(jù)G介紹，現(xiàn)在房價這么高，又漲得快，以前一平米6000，現(xiàn)在9000，遠遠超過普通百姓工資增長速度，以前買不起的客戶，越來越買不起。而那些買的起房的客戶，手里基本都不缺錢，有的手里還有好幾套，他們買房有的是為了改善環(huán)境，比如看中浐灞的生態(tài)環(huán)境，有的是為了投資。房價上漲這么快，最苦的往往是那些最需要房子的人。
坊叔更關注的，是未來西安房價的走向。據(jù)G了解，隨著浐灞發(fā)展的日趨成熟，未來幾年，浐灞房子的均價有望達到1萬5到兩萬。她說，現(xiàn)在制約浐灞房價上漲的因素和其他區(qū)差不多，主要是一些配套還不夠完善，比如學校資源比較緊張，孩子上學難問題難以解決。前段時間，浐灞一些小區(qū)就有學生家長拉橫幅“申訴”上學難問題。
多掙錢 +關注個人信用+多方合力
臨別，坊叔問G，對購房客戶有沒有什么建議？
G說，最直接的就是多掙錢、早買房，你買或者不買，房價仍然會漲，總價也不會低，普通老百姓只有多掙錢、早買房了，咬咬牙能買的盡量早買。
G還有一些小建議告訴坊友。首先是關于個人信用的問題。每個客戶來買房，她都要問客戶一個問題：名下是否有貸款，信譽是否良好？不要小看這個信譽問題。不少客戶就卡在這個問題上，比如你的信用卡沒有按時還款，按一些銀行的規(guī)定，“連3累6拒貸”（信用卡連續(xù)3次累計6次沒有按時還款，銀行將拒絕貸款）。因此，坊友們平時要多注意和銀行打交道是的信用問題。
其次是和最新的西安樓市限購政策有關。6月28日，西安市政府辦公廳公布調整西安住房交易政策的通知，新政規(guī)定：外地購房者不管購買新房還是二手房均須提供在西安連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明。因此，外地人如果想在西安買房，要么盡早在西安落戶，要么及時繳納社保，或者保留個人繳納所得稅的證明。
坊叔認為，普通百姓的工資增長速度很難跟上房價上漲速度，因此僅靠百姓的微薄力量，很難和“洶涌”的房價對抗，還需要政府、監(jiān)管部門、開發(fā)商等多方合力解決“住房難”問題。如聽取一些專家的意見：政府加大開發(fā)用地的供應，房管部門加快新推出樓盤上市的審批速度，開發(fā)企業(yè)和代理機構要有行業(yè)自律，各方面合力穩(wěn)定樓市，讓其健康發(fā)展。
2017西安樓市新政細則
2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在上述區(qū)域范圍內購買的二手住房，房屋產(chǎn)權人取得《不動產(chǎn)權證書》后滿2年方可上市交易。
通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經(jīng)濟適用住房等不受第一條規(guī)定限制。以前述方式取得的住房再上市交易（買賣、贈與），需取得《不動產(chǎn)權證書》后滿2年。
6月28日起，在住房限購區(qū)域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市（含西咸新區(qū)）連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。
