3月30日晚，西安市關(guān)于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知在市政府網(wǎng)站上發(fā)布，這是自2018年“3.30”樓市調(diào)控政策發(fā)布之后，西安迎來的第四次房地產(chǎn)市場調(diào)控新政。通知當(dāng)中對土地出讓、限購、限售等方面都做出了明確規(guī)定。
交通91.6特別邀請到了西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場管理處的趙欣剛和郭艷，聊聊近期發(fā)布的樓市新政，針對大家關(guān)心的問題進行解答。
Q：這次新推出的樓市新政對于大家買房會有怎樣的影響呢？以后政府不僅會加大土地供應(yīng)量也會限制土地的出售價格？
A：通知明確，結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長20%以上。除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓，住房價格和建設(shè)品質(zhì)等要素在國有建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)明確約定，競買人嚴格履約。每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設(shè)用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。簡單來說這條規(guī)定我們從地價，房價，房屋品質(zhì)三方面做出了明確規(guī)定，我們只有首先限制住了房價，不會讓它上漲過快，那么在開發(fā)商拿地的時候就會處于合理的競拍價格范圍內(nèi)，同時為了防止開發(fā)商在建設(shè)過程當(dāng)中“偷工減料”，保障大家的住房品質(zhì)，咱們政府對房屋的品質(zhì)會有所限定。
Q：通知當(dāng)中的第二條：加強住房交易管理，遏制投機炒房。這條是很多聽眾關(guān)心的，可以具體介紹一下嗎？
A：通知當(dāng)中規(guī)定，從西安市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅，而退役軍人以及經(jīng)批準引進的各類人才除外。對于住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房，要求商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易；同時將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求，由原規(guī)定“2017年1月1日起”調(diào)整為購房前48個月，動態(tài)限定后更加趨于合理。
Q：我們注意到，關(guān)于落戶和繳納社?；騻€稅時間的表述上，之前西安市執(zhí)行的政策是落戶滿1年或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅，這兩個條件只要具備一個就可以；而新的規(guī)定則要求，這兩個條件必須同時具備?？梢哉f對于購房人的資格審核更加嚴格了。那么政策發(fā)布之前已落戶西安但落戶時間不滿一年，前期社保（或個稅）已繳納滿一年，是否還有購房資格呢？
A：本次新政涉及限購政策調(diào)整方面，主要針對政策發(fā)布之后的“西安市外遷入本市戶籍的居民家庭”，即3月31日及以后從市外遷入本市戶籍的居民家庭，購房時應(yīng)按照“須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅”的政策執(zhí)行；3月30日及之前已落戶的居民家庭，不受本次政策調(diào)整的影響，仍按照2019年確定的“應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）”執(zhí)行。
Q：有聽眾朋友問非本市戶籍家庭連續(xù)繳納5年社?；騻€人所得稅，還可以購房嗎？
A：本次《通知》中的限購政策調(diào)整未涉及非本市戶籍居民家庭。非本市戶籍居民家庭仍按照2019年6月20日我市下發(fā)的《關(guān)于進一步加強住房市場調(diào)控管理的通知》“非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房”規(guī)定執(zhí)行。
Q：在商品房買賣方面，原先西安市執(zhí)行的是新商品住房網(wǎng)簽合同滿3年、二手房取得不動產(chǎn)登記證滿2年后，就可上市交易。新政將這一規(guī)定，延長至5年。那么如果近期有市民已在考慮購房，看中的房子是商品住房網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，或是二手住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》已滿2年，這些房屋是否受到限售延長到5年的影響？
A：3月31日及以后辦理網(wǎng)簽備案的商品住房及二手住房，再次上市交易時，應(yīng)按照“商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易”執(zhí)行；3月30日及以前，已辦理商品房、二手房網(wǎng)簽備案的住房，應(yīng)按照2018年確定的“房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，方可上市交易”執(zhí)行。但購買該房屋后再次交易時，須取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年。
Q：繼續(xù)關(guān)注新政第三條：加大住房保障力度，完善住房體系。這是不是意味著政府會加大像廉租房，長租房等這種保障性住房的供給呢？
A：沒錯，我們會加大保障性住房供給，完善長租房、共有產(chǎn)權(quán)住房體系建設(shè)，單列租賃住房用地計劃，積極推動住房租賃試點工作，以滿足新市民、青年人、新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員、低收入家庭等群體不同居住需求，解決其階段性住房困難。
Q：再來關(guān)注政策當(dāng)中的第四條：嚴格住房金融監(jiān)管。這條應(yīng)該是對于買房的資金來源進行了嚴格審核對嗎？
A：沒錯，這條我們要求金融機構(gòu)要嚴格落實房地產(chǎn)貸款管理要求，加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款管理，防范消費性、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，防范違規(guī)“加杠桿”。
Q：新政最后一條是針對市場秩序維穩(wěn)方面的，那么在這一方面是如何規(guī)定的呢？
A：我們會整治加強商品住房項目銷售方案管理，優(yōu)先滿足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制，規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布行為。提高二手住房信息透明度，防止出現(xiàn)哄抬二手房價格、房源掛牌價格虛高等擾亂市場秩序行為，促進理性交易。這次新政的發(fā)布綜合運用土地、金融、行政管控等綜合手段，從市場供應(yīng)端、需求端、預(yù)售資金監(jiān)管、市場秩序整治等多維度出發(fā)，優(yōu)化土地供應(yīng)方式，加大市場供給，從源頭上穩(wěn)定房價預(yù)期，防范預(yù)售風(fēng)險，營造良好市場交易環(huán)境。
Q：這次的通知從購房資格，資金來源，規(guī)范商品房銷售秩序，以及存量房的掛牌價格，規(guī)范涉房信息發(fā)布行為等五方面做出了明確規(guī)定，那么這次的通知對于大家有什么影響呢？
A：第一是要求加強購房資格核驗嚴格執(zhí)行限購政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得誘導(dǎo)、協(xié)助購房人偽造資料騙取購房資格，不得鼓動購房人通過“代持”等方式規(guī)避限購政策。嚴格初查購房資格材料，保護真正購房需求家庭。
第二是加強購房資金核驗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得誘導(dǎo)、協(xié)助購房人以“信用貸”、“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。嚴格核查首付存款證明，一定程度上有利于緩解買房熱度，抑制投機。
第三是規(guī)范商品房銷售秩序。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)按照商品房銷售流程開展銷售活動、及時準確公示銷售信息，不得捂盤惜售、價外收費，不得“雇傭”人員惡意登記購房信息，不得未經(jīng)本人同意擅自以電話、短信等方式推銷房屋，不得組織員工或與第三方合作在網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布虛假不實信息。
第四是規(guī)范存量房交易秩序。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)依法誠信經(jīng)營，不得為不符合住房交易條件的房屋提供掛牌服務(wù)；不得以學(xué)區(qū)、學(xué)位為名，煽動出賣方抬高房屋掛牌價格；不得發(fā)布掛牌價明顯高于實際成交價的房屋信息。對之前高新某小區(qū)掛牌單價10萬的房源，經(jīng)檢查因為沒有業(yè)主的合法授權(quán)手續(xù)，我們已經(jīng)責(zé)令經(jīng)紀機構(gòu)，將此類不符合住房交易程序的房源進行及時下架。
第五是規(guī)范涉房信息發(fā)布行為。機構(gòu)網(wǎng)站、平臺賬號和個人應(yīng)嚴格遵守《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》等法律法規(guī)，積極建設(shè)促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好網(wǎng)絡(luò)生態(tài)。不得發(fā)布背離“房住不炒”定位的信息，不得捏造、散布不實消息，不得使用夸張標題、發(fā)布內(nèi)容與標題嚴重不符的文章，不得以個別成交案例片面臆斷房地產(chǎn)市場走勢，不得以任何方式制造購房恐慌情緒。
對發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的，住建部門要將會同網(wǎng)信等部門及時約談、調(diào)查并公開曝光。
Q：另外還有一條新實施的政策是《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，從4月1號起要求預(yù)售資金全部直接存入指定的監(jiān)管賬戶，開發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶收存，那么這樣做的意義在哪里呢？
A：一方面保障房子可以更快的網(wǎng)簽備案，另外一方面專項資金用于專項建設(shè)，可以避免爛尾樓盤的產(chǎn)生。
