日前，一篇《重磅！二套房首付比例最高提至70% 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又加碼》文章在朋友圈傳開(kāi)了，文章稱：“二套房的首付最高提至70%”。
引來(lái)不少市民驚呼，如果說(shuō)西安人購(gòu)買總價(jià)200萬(wàn)的第二套房，首付款將比此前多出60萬(wàn)。真的是這樣的嗎？
12月1日凌晨，西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。
西安房?jī)r(jià)連漲55個(gè)月，且二手房成交價(jià)上漲
11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年10月西安房?jī)r(jià)呈現(xiàn)新房、二手房雙漲的情況。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。
是的，西安房?jī)r(jià)又漲了！目前，西安新房已經(jīng)連續(xù)55個(gè)月環(huán)比指數(shù)上漲！同2015年對(duì)比房?jī)r(jià)漲幅80.1%，為全國(guó)漲幅第一，遠(yuǎn)高于排名第二徐州6.8個(gè)百分點(diǎn)（徐州漲幅73.3%）。
值得注意的是，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2016年3月到2020年1月，西安新房房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)上漲了47個(gè)月。而今年2月由于疫情影響商品房暫停交易，西安房?jī)r(jià)顯示零漲幅。3-10月的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，西安新房已上漲了整整4年零7個(gè)月。
而據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的10月70城數(shù)據(jù)顯示，鄭州、濟(jì)南、天津、青島都發(fā)生下滑，
鄭州、天津在第三季度就因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌更是頻上熱搜。也就是說(shuō)，西安成了房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的獨(dú)苗！
資料圖。
那么，西安的“樓市”為什么會(huì)這么“火”？
從一個(gè)城市的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)的決定因素有很多，大方向來(lái)看，城市基本面，也就是GDP總量，城市的潛在購(gòu)買需求、住宅供應(yīng)、居民購(gòu)買力幾個(gè)維度來(lái)決定。
從城市基本面上來(lái)說(shuō)，西安的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度這幾年可以說(shuō)很亮眼，據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安前三季度GDP增速4.5%，是唯一增速破4的重點(diǎn)城市，在50強(qiáng)城市中位居第一。另外，作為關(guān)中平原城市群中唯一的國(guó)家中心城市，國(guó)際化大都市，六大網(wǎng)紅城市之一，西安的聚集效應(yīng)更加明顯，2019年常住人口就已經(jīng)突破千萬(wàn)。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，更多人口的進(jìn)駐也帶來(lái)更多的購(gòu)買力，這也是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的有力支撐。
此外，在三年限售政策下，新房市場(chǎng)供應(yīng)端又少了波競(jìng)爭(zhēng)者。二手房限售、新房限價(jià)這一套組合拳下來(lái)，催動(dòng)需求，減少供應(yīng)，壓制競(jìng)爭(zhēng)者，釋放改善需求，新房不僅價(jià)格可以，銷量還不錯(cuò)。同時(shí)，2017年前的二手房，主要是以置換為主，業(yè)主賣了后，又能給新房提供不少改善需求。這些因素也影響著西安房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。
二套房首付70%，西安房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？
回到今天發(fā)布的樓市新政，可以看得到的是，這次政策的出臺(tái)主要是由于今年6月以來(lái)，西安市房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅過(guò)快，購(gòu)房人數(shù)有所擴(kuò)大，政策出臺(tái)的主要目的是保障西安市民的自住需求。
就政策而言，一方面是提高了預(yù)售許可進(jìn)入門(mén)檻，以及加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，以防止項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)房群眾的合法權(quán)益。預(yù)售許可的工程形象進(jìn)度須從原來(lái)的6層不低于1/3調(diào)整為7層不低于1/3；另一方面，本次主要涉及調(diào)整購(gòu)買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例及調(diào)整公積金貸款首付比例，同時(shí)對(duì)居民家庭已擁有住房面積按90平方米及以下、90至144平方米（含144平方米）之間、144平方米以上三個(gè)檔次綜合進(jìn)行區(qū)分，主要目的是為了精準(zhǔn)識(shí)別剛需和改善的居民家庭，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。
2019.1-2020.10西安新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比同比漲幅走勢(shì)。圖片來(lái)源：安居客西安站
這是繼2019年6月20日西安樓市限制購(gòu)買政策發(fā)布之后，時(shí)隔近一年半時(shí)間樓市調(diào)控再次加力。那么，此次政策的發(fā)布，老百姓關(guān)注西安房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？又會(huì)對(duì)哪類客群產(chǎn)生影響？
對(duì)此，秦知道咨詢了業(yè)內(nèi)相關(guān)人士。美城機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋表示，政策發(fā)布后，之前市場(chǎng)上的一些大面積樓盤(pán)可能就不會(huì)那么火爆了?！耙?yàn)槭赘侗壤岣撸賱t二三十萬(wàn)多則百余萬(wàn)，最主要是政策出臺(tái)會(huì)影響購(gòu)房者的心理預(yù)期，現(xiàn)階段大多可能會(huì)持觀望態(tài)度，之前的大面積二手房?jī)r(jià)格漲得比較兇的也會(huì)出現(xiàn)回調(diào)情況，新房賣不動(dòng)了，二手房的大面積就更難走得動(dòng)?！?/p>
沈瑋說(shuō)，目前西安新房市場(chǎng)，140平以上的房屋供貨量大概在40%以上，所以此次新政應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商沖擊較大，特別是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品大多都調(diào)整成以大平層為主，受政策的影響，需求一定會(huì)減少。“但目前西安市場(chǎng)最根本的問(wèn)題是供需不平衡，在短期內(nèi)供應(yīng)量補(bǔ)不上來(lái)的情況下，政策還是屬于治標(biāo)不治本，就是直接把需求卡死，把市場(chǎng)整體穩(wěn)住?！?/p>
可以說(shuō)，此次新政主要還是為了保障和支持自住需求，對(duì)剛需客群基本沒(méi)有什么影響；針對(duì)二套房改善客群來(lái)說(shuō)，如果是置換，賣掉現(xiàn)有房子再買進(jìn)，名下也是一套房，影響也不大，但如果是小戶型換大戶型，名下有房的再改客群，首付比例提升后則影響最大。
所以綜合了多種情況之后，西安新一輪調(diào)控之后，房?jī)r(jià)也許不會(huì)像以前那樣出現(xiàn)大幅度的上漲，但也不可能出現(xiàn)暴跌，最大的可能還是會(huì)保持平穩(wěn)。畢竟，樓市新政的發(fā)布是為了深入落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，保障支持自住需求，促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
