為規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，9月27日，《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例（修訂草案修改稿）》（以下簡稱“修訂草案修改稿”）提交省十三屆人大常委會第二十二次會議分組審議。

　　在這份修改稿中

　　哪些內(nèi)容將會對業(yè)主和物業(yè)

　　產(chǎn)生影響？

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　　業(yè)主認(rèn)定：

　　尚未登記取得所有權(quán)

　　也有可能是業(yè)主

　　原條例關(guān)于業(yè)主身份認(rèn)定不夠具體，僅以是否已經(jīng)依法登記作為判定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，會導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的人因此不能被認(rèn)定為業(yè)主，有必要對其業(yè)主身份的問題進(jìn)行明確。

　　為此，修訂草案修改稿規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主，包括：尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為并已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

　　物業(yè)用房：

　　屬于全體業(yè)主共有

　　應(yīng)配置獨立水電計量器具

　　修訂草案修改稿對新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房面積進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定：建筑面積30萬平方米以下的，按建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米；建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供。且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)服務(wù)用房建筑面積的50%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷售時予以公示。

　　物業(yè)管理委員會：

　　不具備成立業(yè)主大會條件等

　　三種情形可組建

　　根據(jù)全省問卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我省75%的小區(qū)沒有成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，并且由于問卷調(diào)查的局限性，實踐中比例可能更高。由此導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)管理活動的決定權(quán)不能真正得以落實，物業(yè)服務(wù)合同雙方平等地位難以保證。為此，修訂草案修改稿構(gòu)建了“物業(yè)管理委員會”的制度。

　　修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)管理委員會是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前的過渡性臨時機構(gòu)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)組建。物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項，代行業(yè)主委員會的職責(zé)，推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　有以下三種情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：業(yè)主大會籌備組未能在九十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議；不具備成立業(yè)主大會條件；具備成立業(yè)主大會條件，但因其他原因未成立的。物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、社區(qū)黨組織代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。

　　專營收費：

　　物業(yè)代收水電氣等費用

　　不得收取手續(xù)費

　　修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)除分戶終端計量裝置以外的管線及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計入物業(yè)服務(wù)成本。不得在物業(yè)費之外再收取相關(guān)費用，各地可根據(jù)實際情況制定核算辦法。

　　物業(yè)服務(wù)人員接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　經(jīng)營收益：

　　公共收益屬業(yè)主所有

　　不得擅自挪用侵占

　　修訂草案修改稿規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自挪用和侵占。物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)管理的，可以按約定收取一定服務(wù)管理費用。

　　建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益主要用于補充維修資金。應(yīng)當(dāng)按季度補充維修資金，補充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營收益的50%。

　　經(jīng)營所得應(yīng)當(dāng)單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計費用從公共收益中支出。

　　關(guān)于停車：

　　占用共有道路場地停車

　　由業(yè)主共同決定是否收費

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。

　　占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取。

　　停車服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人按照國家和本省物業(yè)服務(wù)區(qū)域停車服務(wù)收費有關(guān)政策規(guī)定，在停車服務(wù)合同中約定。機動車輛停放服務(wù)費、機動車輛場地占用費的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈。違反規(guī)定的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　物業(yè)檔案：

　　應(yīng)建立保存物業(yè)服務(wù)檔案

　　違者最高罰款3萬

　　修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的物業(yè)服務(wù)檔案和資料，包括：小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵等共有部分、共有設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；住宅裝飾裝修管理資料；業(yè)主名冊；簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他材料。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將物業(yè)服務(wù)檔案和資料移交新的物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的物業(yè)服務(wù)檔案和資料的，對物業(yè)服務(wù)人予以警告，并處3000元以上3萬元以下罰款。

　　物業(yè)使用：

　　破壞承重墻最高罰20萬

　　高空拋物最高追刑責(zé)

　　修訂草案修改稿對日常生活中常見的一些行為做了禁止規(guī)定。包括：禁止破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗；禁止占用或者損壞共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備。違反規(guī)定的，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款；對個人處1000元以上1萬元以下罰款。有違法所得的，責(zé)令退還違法所得。

　　任意傾倒垃圾、堆放雜物，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，由應(yīng)急管理部門責(zé)令其按期改正，逾期拒不改正的，強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔(dān)，并對單位處5000元以上5萬元以下罰款，對個人處500元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共有部分的，給予警告并責(zé)令限期改正，逾期拒不改正的，對單位處2000元以上2萬元以下罰款，對個人處200元以上500元以下罰款。

　　修訂草案修改稿還對高空拋物做出了處罰規(guī)定。高空拋物沒有造成損害后果的，由公安機關(guān)予以警告，處500元以上5000元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。