來源：三秦都市報(bào)

　　樓頂漏水導(dǎo)致業(yè)主家被泡，物業(yè)卻以大修基金被開發(fā)商占有遲遲不愿維修。近日，西安市未央?yún)^(qū)人民法院未央宮法庭審理了一起因屋面漏水引起的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，因未及時(shí)采取有效應(yīng)急措施，物業(yè)公司被判賠2萬元維修費(fèi)用。

　　那么，開發(fā)商在此案中扮演了什么角色？為什么無需擔(dān)責(zé)？業(yè)主如果遇到類似問題，到底該找誰維權(quán)？針對(duì)上述法律問題，昨天記者走訪了相關(guān)律師，予以釋疑解惑。

　　案情簡(jiǎn)介：入住9年后屋頂漏水

　　原告張某從某開發(fā)商處購買某小區(qū)頂層房屋，繳納大修基金后，于2008年7月9日入住，并與被告某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。2017年10月，因樓頂屋面漏水，原告張某家中屋頂及部分墻體被水浸泡，遂向被告某物業(yè)公司多次反映情況并進(jìn)行維修。

　　但漏水發(fā)生時(shí)，涉案房屋已過保修期，原告張某與被告某物業(yè)公司就房屋內(nèi)修繕?biāo)栀M(fèi)用如何承擔(dān)產(chǎn)生分歧，遂以物業(yè)服務(wù)合同為由訴至未央法院，請(qǐng)求被告某物業(yè)公司承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　被告某物業(yè)公司則認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不包括房屋共用部位、共用設(shè)施中的大中修、更新或改造的費(fèi)用。涉案房屋于2008年交付使用，到2014年各樓屋面陸續(xù)出現(xiàn)滲水，需重新做防水層，但這不屬于物業(yè)日常服務(wù)范圍。

　　原告張某將房屋維修基金交給了開發(fā)商，并由開發(fā)商代管，其已多次催促開發(fā)商要求修理，但開發(fā)商均以資金短缺為由延遲維修。經(jīng)多次協(xié)調(diào)溝通，開發(fā)商已在2018年6月對(duì)屋面重新做了防水層，作為物業(yè)公司，其并不存在違約行為，也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

　　法院判決：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　未央法院經(jīng)審理認(rèn)為，樓頂屋面屬于共用部位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，被告某物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)。2014年，發(fā)現(xiàn)該幢樓其他單元屋面防水層破裂、漏水后，作為具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，理應(yīng)對(duì)其他共用部位的防水情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患并采取相應(yīng)防范措施，避免類似損害再次發(fā)生。

　　直至2017年，被告某物業(yè)公司得知原告張某的房屋出現(xiàn)漏水情況后，仍未按照相關(guān)規(guī)定采取有效的應(yīng)急措施以降低損害，而是以住宅專項(xiàng)維修資金被開發(fā)商占有、缺少維修費(fèi)用為由，長(zhǎng)期不作為，致使涉案房屋在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于漏水狀態(tài)，屋內(nèi)頂面、墻體受到損害等。由于其未盡到管理義務(wù)，在漏水后又未采取有效應(yīng)急措施，違反了物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，故應(yīng)當(dāng)對(duì)原告損失承擔(dān)賠償責(zé)任。未央法院最終結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格，判決被告賠償原告2萬元維修費(fèi)用。宣判后，雙方上訴至西安中院，近日，二審法院維持原判。

　　律師說法：房屋保修期內(nèi)產(chǎn)生質(zhì)量問題 開發(fā)商需擔(dān)責(zé)

　　就這一判決結(jié)果，記者昨天采訪了陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善。趙律師稱，業(yè)主與開發(fā)商建立的是房屋買賣合同關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司建立的是委托服務(wù)合同關(guān)系。開發(fā)商將房屋交付給業(yè)主后，房屋風(fēng)險(xiǎn)隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主，只有在房屋保修期內(nèi)產(chǎn)生質(zhì)量問題時(shí)，開發(fā)商才承擔(dān)責(zé)任。如非質(zhì)量問題或已過保修期的質(zhì)量問題，開發(fā)商不需承擔(dān)責(zé)任。此時(shí)，物業(yè)公司則需承擔(dān)維修責(zé)任，并且不因?qū)ｍ?xiàng)維修基金被開發(fā)商占有而免責(zé)。

　　本案中，涉案屋頂漏水，屬于共用部位漏水，因已過保修期，故開發(fā)商不需擔(dān)責(zé)。但是，物業(yè)公司在與業(yè)主委托服務(wù)合同期內(nèi)，負(fù)有維修責(zé)任。

　　趙律師提醒，因房屋漏水出現(xiàn)的糾紛，一般情況下涉及物業(yè)公司、相鄰關(guān)系等，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)漏水情況時(shí)，及時(shí)通知物業(yè)公司報(bào)修，并保留證據(jù)；如果物業(yè)公司怠于維修的，應(yīng)當(dāng)保全證據(jù)，并采取一定措施避免損失擴(kuò)大。在各方不配合時(shí)，應(yīng)該及時(shí)訴諸法律途徑。

　　而且房子不能長(zhǎng)時(shí)間空置，如果不常住，也應(yīng)當(dāng)定期檢查，避免因業(yè)主自身原因?qū)е聯(lián)p失擴(kuò)大。 

　　本報(bào)記者 張晴悅