馬上就是2019年。就在前幾天，湖南長沙金色比華利小區(qū)拿出190萬給業(yè)主發(fā)紅包，每戶可領(lǐng)到1000多元的大紅包。這個報道讓西安很多小區(qū)業(yè)主艷羨不已。

　　據(jù)了解，該小區(qū)2013年成立業(yè)委會，2016年5月因原物業(yè)公司合同到期，經(jīng)全體業(yè)主投票決定不再續(xù)約。業(yè)委會建立了服務(wù)中心，聘請物業(yè)人員，設(shè)立客服、保安、保潔、維修、綠化五個部門，開啟了小區(qū)的自行管理模式。自管兩年多以來，小區(qū)收入有結(jié)余，于是向每戶業(yè)主進(jìn)行返利。小區(qū)的收入結(jié)余，主要來自于服務(wù)收入與服務(wù)支出之間的差額。而該小區(qū)物業(yè)收入、公共收入分賬運(yùn)行，每個季度的收支都會按時張榜公示。

　　那么，你知道《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》其實(shí)也規(guī)定了必須要公示“共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況”嗎？既然如此規(guī)定，具體執(zhí)行得又如何呢？為此，華商報記者用兩天時間走訪了6家小區(qū)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大多數(shù)小區(qū)并未按照規(guī)定公示共有收益信息。

　　這些信息按規(guī)定必須要公示

　　未公示或公示失實(shí)信息最高可罰3萬元

　　《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話；（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；（三）電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；（四）代收代繳事項(xiàng)；（五）水、電、熱等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偡绞?；（六）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況；（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息?！?/p>

　　第一百一十二條規(guī)定了處罰辦法：“違反本條例第七十八條第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款?！?/p>

　　從規(guī)定來看，水、電、熱等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偡绞绞潜仨氁镜?，而前段時間一些物業(yè)公司之所以被業(yè)主懷疑從取暖中牟利，就與未按規(guī)定公示相關(guān)信息有關(guān)?！肮灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況”又具體指什么呢？

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，可以從住宅小區(qū)獲得的直接共有收益大致有以下十幾項(xiàng)：（1）電梯廣告費(fèi)；（2）倒桿廣告費(fèi)；（3）廢品收購進(jìn)場費(fèi)；（4）通訊運(yùn)營商基站占地費(fèi)；（5）流動商家進(jìn)小區(qū)外賣占地費(fèi)；（6）物業(yè)用房租賃費(fèi)；（7）屋頂信號接收占地費(fèi)；（8）地面車位占地費(fèi)；（9）廣告、閉路、基站等公共電差價費(fèi)；（10）售水箱費(fèi)；（11）自行車庫承包費(fèi)；（12）小區(qū)內(nèi)雜物間租賃費(fèi)等。

　　如果將住宅小區(qū)運(yùn)用公共資產(chǎn)的經(jīng)營活動進(jìn)一步計算，小區(qū)的公共資產(chǎn)經(jīng)營收入可以以幾何級數(shù)增加，比如：（13）小區(qū)公共建筑如會所、健身房、游泳池等的經(jīng)營收益；（14）利用小區(qū)公共設(shè)施、公共設(shè)備的經(jīng)營收益，如利用空置物業(yè)用房經(jīng)營超市、幼兒園、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等。

　　這么多的收入都屬于業(yè)主共有收益，但物業(yè)公司按規(guī)定公示了嗎？

　　1 城北：鳳城五路雅荷春天

　　業(yè)主稱未見公示過共有收益 物業(yè)經(jīng)理稱計劃公示

　　12月26日在小區(qū)內(nèi)，華商報記者隨機(jī)采訪了幾位業(yè)主。一位男業(yè)主稱沒有注意，另一位男業(yè)主表示沒見有公示過廣告費(fèi)、地面車位占地費(fèi)等，三位女業(yè)主稱自己忙不愿接受采訪，一名租住的男士稱沒看見過公示共有收益。

　　在該小區(qū)物業(yè)公司，企業(yè)相關(guān)信息和收費(fèi)價格等信息在墻上有公示，但未在辦公室和院內(nèi)公示欄見到有共有收益相關(guān)信息的公示。

　　對于記者提出的問題，物業(yè)公司經(jīng)理李先生稱，知道有相關(guān)規(guī)定。但在和記者溝通的過程中，這位負(fù)責(zé)人一直不愿正面回復(fù)相關(guān)問題，稱對于共有收益信息，計劃進(jìn)行公示。

　　2 城中：西華門宏城國際公寓小區(qū)

　　業(yè)主稱入住多年未見公示過收益

　　12月26日中午，業(yè)主朱先生稱，他是2006年入住的，地面車位占地費(fèi)、廣告費(fèi)、通訊運(yùn)營商基站占地費(fèi)等共有收益信息一直沒有見到公示。電費(fèi)是0.65元，買電要經(jīng)物業(yè)公司，不交物業(yè)費(fèi)就買不了電。電梯里遇到的一位男業(yè)主也表示，地面車位占地費(fèi)、廣告費(fèi)從來沒有公示過。在物業(yè)公司門口打乒乓球的兩位業(yè)主，則稱不清楚有沒有公示。

　　在物業(yè)公司辦公室內(nèi)，只有各種收費(fèi)價格的公示，并未見到有關(guān)于共有收益的收支信息公示。一名女工作人員說，他們只是地產(chǎn)公司的一個項(xiàng)目部，具體情況要問公司。她稱共有收益信息院內(nèi)公示欄有，但公示欄內(nèi)貼的只是一些物業(yè)服務(wù)須知、小區(qū)文明公約等。在小區(qū)過道大廳內(nèi)有大幅廣告、飲用水機(jī)器等。

3 城西：大慶路都市綠洲花園

　　業(yè)委會委員稱物業(yè)公司每月會給業(yè)委會3600元

　　12月26日下午，在小區(qū)業(yè)主活動室的一位女業(yè)主說，廣告費(fèi)好像有過公示，具體可以問業(yè)委會。

　　院內(nèi)一位老人稱，單元門口會貼著一些信息，年底也會公示。小區(qū)里有廣告，是看到過的，但哪些收費(fèi)、哪些不收費(fèi)，收入多少錢、怎么用，就不知道了。

　　在物業(yè)公司辦公室，一名女工作人員稱收費(fèi)價格都有公示，小區(qū)有業(yè)委會監(jiān)管。一般元月份、2月份才會公示上一年的信息，所有信息都會在里面體現(xiàn)。

　　但記者注意到，物業(yè)辦窗口上貼著的還是2015年的收支明細(xì)，收入主要是租金，支出主要是人員津貼等。2018年的信息只有暖氣費(fèi)價格和催繳通知等信息。

　　業(yè)委會委員郭先生稱，關(guān)于共有收益，物業(yè)公司一個月要給業(yè)委會交3600元，電梯廣告收入等全部包括在內(nèi)。“短期擺攤設(shè)點(diǎn)管不了，不可能有公示。”至于這些信息有沒有向全體業(yè)主們公示，這位委員只是說共有收益肯定有，未正面回答該問題。

　　4 城東：金花北路紫昕花庭

　　有業(yè)主稱沒公示過共有收益 物業(yè)稱公示過還會給社區(qū)報

　　該小區(qū)門禁很嚴(yán)格，小區(qū)保安查詢證件后，讓到物業(yè)辦詢問情況。

　　在院內(nèi)，記者隨機(jī)采訪了幾個業(yè)主。一名中年男業(yè)主表示，沒有見到過物業(yè)公司對電梯廣告費(fèi)等共有收益進(jìn)行過公示。另一名男業(yè)主稱住進(jìn)來已經(jīng)十來年了，從來沒見公示廣告費(fèi)、地面車位占地費(fèi)、通訊運(yùn)營商基站占地費(fèi)等共有收益，水電熱等信息也沒見公示過。

　　在小區(qū)物業(yè)辦公室，張貼有物業(yè)企業(yè)情況、項(xiàng)目經(jīng)理情況、工作標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價格等信息。

　　物業(yè)公司經(jīng)理鄒先生稱，關(guān)于共有收益，每年都會在下一年的年初給社區(qū)報。在其辦公室，他給記者看了2018年1月份給社區(qū)上報的《紫昕花庭2017年公區(qū)收入統(tǒng)計表》和《紫昕花庭2017年度公區(qū)支出明細(xì)》。從兩份表格的內(nèi)容來看，收入主要來自電梯轎廂廣告、燈箱廣告、早餐車、早餐攤位、賣熟肉、洗衣柜、飲水機(jī)、臨時場地使用等費(fèi)用，全年合計約10.77萬元。支出包括更換19個單元門、單元門安裝調(diào)試費(fèi)用、早餐車和燈箱廣告用電成本、節(jié)日搞活動費(fèi)用、更換門禁系統(tǒng)、綠化園區(qū)、計提管理費(fèi)、繳納增值稅、以及繳納城建稅及附加等，合計約12.26萬元。最后的結(jié)余約為-1.48萬元。

　　這位經(jīng)理稱，這些信息也會在小區(qū)的大公示欄給業(yè)主公示，一般公示7天左右就取掉了。2018年的情況，在統(tǒng)計完以后也會很快公布，好多業(yè)主可能不知情。

　　5 曲江新區(qū)：曲江公館和園

　　未公示共有收益信息 會以發(fā)放蔬菜形式回饋業(yè)主

　　小區(qū)門禁很嚴(yán)。12月27日下午2時許，在門口說明來意后，保安允許記者到物業(yè)公司采訪。記者注意到，院子公示欄內(nèi)貼的是《向不文明行為說不》等對業(yè)主的倡議，以及社區(qū)臨時張貼的公告等。

　　在物業(yè)辦，該小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理吳先生表示，水、電、熱尤其是供暖明細(xì)等，都會向曲江新區(qū)管委會房管局報。小區(qū)共有收益只有電梯廣告收益，一般會以發(fā)放蔬菜的形式來回饋給業(yè)主。小區(qū)沒有地面停車，所以也就沒有地面停車占地費(fèi)。周圍的一圈商業(yè)店鋪也都是有產(chǎn)權(quán)的。他認(rèn)為，物業(yè)實(shí)行酬金制的，要按時間公示相關(guān)信息，但西安更多的主要是包干制。辦公室內(nèi)，營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、質(zhì)量管理體系認(rèn)證書、收費(fèi)價格等，都有公示，但共有收益沒見有公示，吳先生表示沒有進(jìn)行公示?！拔覀兪前芍?，共有收益會以給業(yè)主發(fā)蔬菜的形式來回饋，但相關(guān)信息都報給了開發(fā)區(qū)房管局?！?/p>

　　記者提出要和業(yè)主們聊一聊，這位經(jīng)理表示：“這就不方便了”。隨后，一位保安便送記者出了院子。

6 高新區(qū)：綠地世紀(jì)城A區(qū)

　　在微信公眾號進(jìn)行公示 還制作了工作報告

　　12月27日下午，記者隨機(jī)采訪了10位業(yè)主，有業(yè)主表示沒見公示過電梯廣告費(fèi)、擺攤設(shè)點(diǎn)等共有收益費(fèi)用；有業(yè)主說不清楚，沒關(guān)注過；有的說公示的信息比較多，自己也記不住。

　　物業(yè)公司一名負(fù)責(zé)人說，共有收益已經(jīng)全部移交給業(yè)委會了，物業(yè)工作情況每季度都會公示。

　　業(yè)委會副主任黃先生表示，共有收益從2016年就已經(jīng)全部移交給業(yè)委會了。小區(qū)戶數(shù)有4000多戶，人太多，好多業(yè)主可能不了解情況。小區(qū)所有重要信息都會通過小區(qū)微信公眾號向業(yè)主們公示，同時也會在院內(nèi)的公示欄公示部分信息。

　　黃先生給記者看了他們2018年5月做的業(yè)主大會工作報告。這份67頁的報告里有9個議題，其中第三個就是公共收益收付報告，內(nèi)容非常詳細(xì)。截止2018年4月12日，共收回公共收益66.25萬元，為維持業(yè)委會正常運(yùn)作及維護(hù)小區(qū)設(shè)施改造花費(fèi)15.92萬元，結(jié)余48.55萬元。從詳細(xì)說明來看，共有收益主要來自場地租賃收益、園區(qū)停車收益、園區(qū)廣告收益等。

　　“我們通過微信公眾號等網(wǎng)絡(luò)形式幾乎把所有的信息都公布了，但一些業(yè)主不太關(guān)心小區(qū)的事務(wù)，還是說不知道。接下來我們會考慮制作易拉寶在每個樓門口公示相關(guān)信息?！秉S先生稱。

　　西安市房管局：未按規(guī)定公示肯定會按規(guī)定處罰

　　西安市房管局物業(yè)辦負(fù)責(zé)人表示，凡是《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定要公示的信息，如果物業(yè)公司不按規(guī)定公示，肯定是要按規(guī)定處罰的。如果業(yè)主們發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)沒有按規(guī)定公示，可以撥打以下電話，向區(qū)縣、開發(fā)區(qū)物業(yè)行政管理部門進(jìn)行舉報。

　　舉報電話如下：

　　碑林區(qū)建設(shè)和住房保障局 89625348（9）

　　新城區(qū)建設(shè)和住房保障局 87444565

　　蓮湖區(qū)建設(shè)和住房保障局 87621992轉(zhuǎn)8019

　　雁塔區(qū)建設(shè)和住房保障局 68523471

　　灞橋區(qū)建設(shè)和住房保障局 83511092

　　未央?yún)^(qū)建設(shè)和住房保障局 81627286

　　高新區(qū)交通和住房建設(shè)局 89580208

　　經(jīng)開技術(shù)開發(fā)區(qū)國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局 86519215

　　曲江新區(qū)管理委員會房地產(chǎn)管理局 81201584

　　浐灞生態(tài)區(qū)國土資源和房屋管理局 83592127（9）

　　國際港務(wù)區(qū)管理委員會房屋管理局 83332119

　　航天產(chǎn)業(yè)基地管委會住房交通建設(shè)局 85688781

　　臨潼區(qū)建設(shè)和住房保障局 83812039轉(zhuǎn)8009

　　長安區(qū)住房保障和房屋管理局 85652677

　　閻良區(qū)建設(shè)和住房保障局 86202072

　　高陵區(qū)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局 86919071轉(zhuǎn)8014

　　鄠邑區(qū)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局 84889563

　　藍(lán)田縣規(guī)劃建設(shè)和住房保障局 82721237

　　周至縣規(guī)劃建設(shè)和住房保障局 87115228

　　>>業(yè)內(nèi)專家

　　共有收益是小區(qū)持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

　　監(jiān)管部門應(yīng)把相關(guān)規(guī)定落到實(shí)處

　　心晴雅苑業(yè)委會主任周洪斌表示，共有收益不是一筆小數(shù)字，大的小區(qū)共有收益甚至?xí)^千萬元。共有收益是小區(qū)持續(xù)發(fā)展的重要支撐，用它可以彌補(bǔ)大修基金，還可以用于社區(qū)建設(shè)，同時還培養(yǎng)全體業(yè)主共有共管的意識，對促進(jìn)社區(qū)和諧非常重要。

　　從法律角度來說，如果物業(yè)公司把全體業(yè)主的共有收益據(jù)為己有，這顯然是不合法的?！皳?jù)我了解，西安市物管條例第七十八條的規(guī)定是2017年新修訂時才加進(jìn)去的。這個規(guī)定對于保證小區(qū)未來發(fā)展和建設(shè)特別重要，監(jiān)管部門應(yīng)該想辦法把要求物業(yè)公司公示共有收益的相關(guān)規(guī)定落到實(shí)處，僅靠公布監(jiān)督電話是不夠的?！?/p>

　　周洪斌說，以心晴雅苑小區(qū)為例，他們從以前沒有一分錢共有收益，到成立業(yè)委會、實(shí)行酬金制，現(xiàn)在每年都可以拿到數(shù)十萬元的共有收益，僅2018年就拿到了50多萬元，相當(dāng)于全體業(yè)主每戶都可以拿到2000多元。歷年來累計已經(jīng)花了100多萬元用在小區(qū)的維修和建設(shè)上，讓一個老小區(qū)煥發(fā)了勃勃生機(jī)。

　　“反過來說，如果共有收益不能被保障用于小區(qū)的建設(shè)和維護(hù)上，維修資金花完了還得業(yè)主續(xù)籌，這通常很難。而如果維修資金無法續(xù)籌，一個小區(qū)就會很快破敗下去，全體業(yè)主的房產(chǎn)就會貶值，生活質(zhì)量也會大大下降。”