[基本案情]

　　2007年初，被告陳某獲得某單位團購商品房的資格，但苦于沒錢，恰逢原告張某有購買意向，遂通過朋友牽線，兩人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以被告名義購買該房屋，原告支付購房款并給被告1萬元好處費等。2010年被告將房屋交付原告，后雙方因瑣事發(fā)生矛盾，被告明確告知不賣了，并與原告輪流換鎖，導(dǎo)致房屋至今處于空置狀態(tài)?，F(xiàn)原告訴至本院，請求確認代購協(xié)議有效、被告配合辦理過戶等。審理中，被告妻子以第三人身份申請參加訴訟，以其作為共有權(quán)人，上述兩人的轉(zhuǎn)讓行為未征得其同意為由請求確認協(xié)議無效，被告亦同意該意見。

　　[裁判結(jié)果]

　　確認雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；根據(jù)約定，被告配合辦理過戶系其附隨義務(wù)，而涉訴房屋現(xiàn)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，原告可在被告取得涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證書后另案主張。

　　[法官說法]

　　一、購房資格不等于房屋本身

　　該案例比較典型，且在日常生活中具有一定的代表性。團購組織者通常會對享有團購權(quán)利的人進行一定限制，一般為單位職工，而購房人因參與單位團購而獲取相應(yīng)福利或優(yōu)惠。有時，因享有團購資格的人不愿購買房屋，而其他無資格的人又想購買，于是產(chǎn)生了本案中轉(zhuǎn)讓購房資格的情形。審判實踐中，雙方對轉(zhuǎn)讓標的為購房資格還是房屋本身存在較大爭議。筆者認為，購房資格系購房人因職工身份而獲得的一種財產(chǎn)性權(quán)利，而非房屋本身，轉(zhuǎn)讓人取得認購資格時，尚未實際取得房屋，在法理上可歸為一種期待利益。再者，結(jié)合本案，被告僅獲得1萬元的好處費，與房屋價格相差甚遠，因而可確定被告向原告轉(zhuǎn)讓的是購房資格。被告取得購房資格，僅因其職工身份，而非基于婚姻關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利，因此，也不屬于夫妻共同財產(chǎn)范疇。而涉案房屋系商品房，并不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。

　　二、追逐利益不能違背誠信原則

　　誠實信用原則是民法中的帝王原則。原、被告因借名買房簽訂協(xié)議，本應(yīng)按照約定誠實履約，被告卻因瑣事違背承諾，在本案審理中仍欲加價追逐私利，其行為嚴重違背誠信原則，與誠信社會的要求格格不入。

　　三、簽訂購房指標轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當注意的問題

　　目前，本市房價正處于不斷上漲階段，在房屋交付、過戶前，出賣人坐地漲價、不予配合從而釀成糾紛，筆者近期收案中已存在不同類型的房主毀約糾紛，因此，提醒廣大買房人在購買房屋時，第一，不是所有的購房指標轉(zhuǎn)讓合同都有效，如經(jīng)濟適用房、軍用房等購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一般認定為無效，切勿貪圖小利而“房財”兩空。第二，除了轉(zhuǎn)讓人簽字外，最好讓所有共有權(quán)人簽字或其出具書面同意書。第三，對轉(zhuǎn)讓方支付購房款、交房、過戶等進行約定，對違約條款進行設(shè)置。一般情況下，房款是由轉(zhuǎn)讓方直接向開發(fā)商交付，交房、過戶系轉(zhuǎn)讓方的附隨義務(wù)，因此，有必要對轉(zhuǎn)讓方支付購房款、交房、過戶等約定合理時間及相應(yīng)的違約責(zé)任，以便在糾紛發(fā)生時有據(jù)可依。

　?。ㄎ囱雽m法庭 楊金翠）