調(diào)整后具體有什么變化？

　　電費(fèi)公攤費(fèi)還會(huì)收取嗎？

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　　11月9日，記者從西安市發(fā)改委獲悉，備受關(guān)注的《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已經(jīng)印發(fā)（簡(jiǎn)稱《市辦法》），將于2021年1月1日與《民法典》同步實(shí)施。

　　停車(chē)費(fèi)

　　室內(nèi)一類停車(chē)服務(wù)費(fèi)調(diào)整至每月80元

　　“當(dāng)初花20萬(wàn)元買(mǎi)了停車(chē)位，結(jié)果現(xiàn)在還要每個(gè)月再交150元的車(chē)位管理費(fèi)，早就盼著停車(chē)費(fèi)能降些?！奔易∏承^(qū)的劉先生說(shuō)。

　　據(jù)了解，此次實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車(chē)服務(wù)費(fèi)分為按月、按次收費(fèi)兩種形式。具體收費(fèi)形式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各住宅小區(qū)的情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過(guò)停放服務(wù)合同約定。

　　“西安市現(xiàn)行停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的7個(gè)副省級(jí)城市中排名第1位，群眾對(duì)停車(chē)服務(wù)費(fèi)過(guò)高的問(wèn)題意見(jiàn)較大?！睋?jù)市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在前期調(diào)研和成本調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合征求意見(jiàn)建議情況，住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)一類80元/車(chē)位·月、二類60元/車(chē)位·月兩個(gè)類別，并明確室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)類別標(biāo)準(zhǔn)。露天機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所不分類別，每月60元。

　　調(diào)整后，住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)費(fèi)室內(nèi)一類降低46.7%，二類降低53.8%，露天降低25%，停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)7個(gè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)副省級(jí)城市中排名第3位。

　　小區(qū)臨時(shí)停車(chē)費(fèi)一類區(qū)4小時(shí)2.5元

　　公安部在16個(gè)城市試點(diǎn)基礎(chǔ)上，在全國(guó)分兩批推廣機(jī)動(dòng)車(chē)檢驗(yàn)標(biāo)志電子化。

　　此外，縮短臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)時(shí)段，鼓勵(lì)即停即走，提高停車(chē)位的使用效率。根據(jù)征求意見(jiàn)中群眾意見(jiàn)，室內(nèi)臨時(shí)停車(chē)一類由原來(lái)的8小時(shí)為一次5元，調(diào)整為4小時(shí)為一次2.5元，二類由原8小時(shí)為一次4元，調(diào)整為4小時(shí)為一次2元等。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)及摩托車(chē)停車(chē)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的子母車(chē)位停車(chē)服務(wù)費(fèi)不得高于1.5個(gè)車(chē)位的停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的住宅小區(qū)，機(jī)械車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費(fèi)參照室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，上浮不超過(guò)10%。機(jī)械車(chē)位的租賃費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由使用人與車(chē)位產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。

　　買(mǎi)斷車(chē)位業(yè)主 每月只需繳納停車(chē)服務(wù)費(fèi)

　　據(jù)了解，停車(chē)費(fèi)用要區(qū)分停車(chē)服務(wù)費(fèi)和車(chē)位租賃費(fèi)。停車(chē)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)指定場(chǎng)地（所）停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。地下停車(chē)場(chǎng)（所）：對(duì)買(mǎi)斷車(chē)位的業(yè)主，每月只需繳納停車(chē)服務(wù)費(fèi)。對(duì)沒(méi)有買(mǎi)斷車(chē)位的（租賃等），每月需繳納停車(chē)服務(wù)費(fèi)及車(chē)位租賃費(fèi)，其中車(chē)位租賃費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由使用人與車(chē)位產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。

　　露天停車(chē)場(chǎng)（所）：占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的（一般指露天場(chǎng)地），由業(yè)主共同決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)（租賃費(fèi)）、收取標(biāo)準(zhǔn)等；決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，收取的場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)露天停車(chē)場(chǎng)可收取不超過(guò)60元/車(chē)位·月或2元/車(chē)位?次的停車(chē)服務(wù)費(fèi)，停車(chē)服務(wù)費(fèi)歸物業(yè)所有。

　　物業(yè)費(fèi)

　　現(xiàn)狀：部分小區(qū)公攤、電梯費(fèi)用混亂引群眾不滿

　　我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行原省物價(jià)局和住建廳2004年制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由三部分組成：基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、公攤電費(fèi)。其中，電梯費(fèi)、公攤電費(fèi)要求據(jù)實(shí)收取，不得盈利，具體由物業(yè)企業(yè)確定，定期向業(yè)主公布收支情況。

　　基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為高層一級(jí)每月每平方米1.50元，二級(jí)1.20元，三級(jí)0.90元，等外0.70元；多層一級(jí)0.45元，二級(jí)0.40元，三級(jí)0.35元，等外0.30元，多層住宅按省定基準(zhǔn)價(jià)可上浮40%；以上費(fèi)用均不含電梯費(fèi)和公攤電費(fèi)。

　　在實(shí)際執(zhí)行中部分小區(qū)存在亂收公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)的行為，群眾意見(jiàn)較大。為進(jìn)一步理順收費(fèi)結(jié)構(gòu)，解決物業(yè)服務(wù)成本尤其是人工成本的不斷上漲等矛盾，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，健康有序發(fā)展。為此，我市在進(jìn)行成本調(diào)查基礎(chǔ)上，調(diào)整了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　“一費(fèi)制”：公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)不再另行收取

　　記者了解到，新辦法中物業(yè)費(fèi)最大的特點(diǎn)就是“一費(fèi)制”，即改變?cè)≌^(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)分項(xiàng)收取的方式，實(shí)行“三費(fèi)合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不再單獨(dú)另行收取。將促進(jìn)物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理，降低物業(yè)成本。

　　調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”，即電梯費(fèi)與公攤電費(fèi)包含在物業(yè)費(fèi)中，不再另行收取。高層一級(jí)服務(wù)每月每平方米2.2元，二級(jí)服務(wù)1.9元，三級(jí)服務(wù)1.5元，等外服務(wù)1.2元。

　　根據(jù)群眾建議，考慮到低等級(jí)的物業(yè)服務(wù)水平較低，將三級(jí)及等外的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在征求意見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了下調(diào)。調(diào)整后的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將電梯費(fèi)與公攤電費(fèi)納入其中，與現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)、公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)三項(xiàng)分開(kāi)收取相比較，按平均值測(cè)算（公攤電費(fèi)0.18元/平米?月、電梯費(fèi)0.32元/平米?月），高層住宅物業(yè)費(fèi)平均漲幅7.2%，多層住宅物業(yè)費(fèi)平均漲幅18.5%，高層住宅在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市排名第11位，多層住宅排名15位，整體價(jià)格水平在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排名靠后。

　　此外，生活垃圾處理收費(fèi)是市城管局收取的市容環(huán)衛(wèi)收費(fèi)，物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)代收代繳，不包含在物業(yè)費(fèi)中。

　　物業(yè)費(fèi)等級(jí)依據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)確定

　　“我們小區(qū)按照一級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可是我也不清楚他們的物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到了一級(jí)?！庇惺忻裉岢隽诉@樣的疑問(wèn)。

　　據(jù)悉，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，近期將由市住建局印發(fā)，與物業(yè)收費(fèi)管理辦法同步于2021年1月1日起執(zhí)行，按照質(zhì)價(jià)相符的原則制定；對(duì)應(yīng)的收費(fèi)等級(jí)由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、等外四個(gè)等級(jí)，按照高層、多層分別制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　高層指七層以上（含七層）帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；多層指六層以下（含六層）不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　高檔小區(qū)、改造后老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)怎么收？

　　針對(duì)目前一些高檔小區(qū)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》高層一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，借鑒成都、濟(jì)南等城市做法，可在高層一級(jí)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮10%。

　　為了規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)住建部門(mén)審核，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送同級(jí)發(fā)展改革部門(mén)和市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)后執(zhí)行。上浮僅限于高層一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高層二級(jí)、三級(jí)、等外無(wú)上浮。

　　老舊小區(qū)改造后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主確定本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在對(duì)應(yīng)的收費(fèi)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不高于高層等外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　熱點(diǎn)問(wèn)題解答：

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　　1。為何要出臺(tái)《市辦法》？

　　西安市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是原陜西省物價(jià)局、住建廳2004年制定的，16年未作調(diào)整，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排名第14位；而住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又較高，在全國(guó)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的副省級(jí)城市中排名第1位，存在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)普遍存在通過(guò)較高的停車(chē)服務(wù)費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的問(wèn)題，群眾對(duì)停車(chē)服務(wù)費(fèi)過(guò)高意見(jiàn)較大。通過(guò)出臺(tái)《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)管理政策，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)監(jiān)管，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費(fèi)、提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主合法權(quán)益。

　　2?！妒修k法》及收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的適用區(qū)域有何不同？

　　《市辦法》適用于西安市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理。

　　物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)按照《陜西省定價(jià)目錄》規(guī)定的定價(jià)權(quán)限，適用于新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)及高新、經(jīng)開(kāi)、曲江、浐灞、國(guó)際港務(wù)區(qū)、航天基地等城市建成區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

　　其他區(qū)、縣及西咸新區(qū)住宅小區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)可參照西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實(shí)際情況自行制定。

　　3。空置房和空置車(chē)位物業(yè)費(fèi)咋優(yōu)惠？

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車(chē)位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

　　4。關(guān)于新舊政策怎么銜接？

　　政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導(dǎo)最高限價(jià)的范圍內(nèi)協(xié)商約定本物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　本辦法實(shí)施后，新建住宅小區(qū)按照辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)定程序進(jìn)行調(diào)整；已成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）的住宅小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定；未成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）的，按照規(guī)定履行調(diào)價(jià)程序，在調(diào)價(jià)程序履行完畢前仍按原合同執(zhí)行。

　　5。物業(yè)服務(wù)及物業(yè)收費(fèi)出現(xiàn)問(wèn)題誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？

　　市發(fā)改委負(fù)責(zé)牽頭制定西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他有關(guān)政策規(guī)定；市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定；各級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進(jìn)行查處。

　　物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問(wèn)題，需要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)協(xié)商或法律途徑解決。