西安中院：開發(fā)商行為與社會價值導向和公眾認知相悖；希望通過該案的審理，傳導正確的司法理念，統(tǒng)一裁判尺度
為啥認定合同有效？
基于3大理由
當事人簽認購合同當日即支付全額購房款，開發(fā)商面對房地產(chǎn)市場價格大幅上漲，主張合同無效的做法，違背誠實信用原則
開發(fā)商對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的，對不辦理預售證即售房行為的違法性應當是明知的
開發(fā)商簽約時未取得預售證，并不必然導致其簽訂購房合同的民事法律行為無效
焦點
2016年4月，李女士以內(nèi)部認購的方式認購了西安紫杉莊園項目（又名瀾香山項目）的商品房，并全款支付了120萬余元的購房款。兩年后，在西安房價大漲的背景下，開發(fā)商西安聞天科技實業(yè)集團有限公司（以下簡稱聞天公司）以當時沒有預售許可證為由，將包括李女士在內(nèi)的12名業(yè)主分別起訴至多個法院，要求確認內(nèi)部認購合同無效。
今年6月，西安市長安區(qū)法院對李女士與開發(fā)商的確認合同無效糾紛案一審判決，確認雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效，后李女士提出上訴（8月8日華商報A02、A03版、8月14日A04版報道）。昨日下午，西安中院終審宣判，撤銷長安區(qū)法院一審判決，駁回聞天公司確認合同無效的訴訟請求。
>>案件回放
全款認購內(nèi)部房
兩年后開發(fā)商起訴“合同無效”
2016年4月25日，李女士等12人與聞天公司簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》，認購聞天公司開發(fā)建設的位于長安區(qū)興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目商品房。
今年2月初，購房者相繼收到了開發(fā)商發(fā)來的《關于處理紫杉莊園內(nèi)部認購合同的告知函》，稱雙方當初所簽認購合同依法應為無效，隨函而來的還有一份民事起訴狀。聞天公司的訴訟請求是確認雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效，理由是在簽訂合同時，雙方均明知紫杉莊園項目沒有預售許可證。
聞天公司選擇在購房者所在地起訴，包括閻良、長安、蓮湖等法院均有訴訟。據(jù)購房者計算，被訴時房產(chǎn)售價已是原價格的3倍多。
今年4月，李女士的案件在長安區(qū)法院開庭審理。
>>一審判決開發(fā)商在起訴前未取得預售許可證
原、被告雙方簽訂的合同無效
長安區(qū)法院認為本案爭議焦點應為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》的性質(zhì)，如涉案合同系商品房預售合同，則應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可認定有效?！狈ㄔ赫J為涉案合同應為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。
6月8日，長安區(qū)法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認購合同》無效。
>>二審法院
開發(fā)商面對房價大幅上漲
主張合同無效違背誠信原則
李女士不服一審判決，提出上訴。8月14日，該案二審開庭。
西安中院審理查明：聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地產(chǎn)“紫杉莊園”項目的土地使用權證，2012年1月19日取得建設用地規(guī)劃許可證，案涉房地產(chǎn)項目于2016年5月動工建設。2016年4月25日聞天公司與李女士簽訂了認購合同，李女士依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂，6月2日取得建設工程規(guī)劃許可證，7月27日取得建筑工程施工許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預售許可證為由，將李女士起訴至法院。同年6月8日聞天公司取得案涉項目的商品房預售許可證。
二審期間，李女士以雙方糾紛已經(jīng)和解為由申請撤回上訴，法院經(jīng)審查依法不予準許。
西安中院認為，雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內(nèi)部認購合同”，但合同對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內(nèi)容進行了明確約定，合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預售合同的主要條款。聞天公司與李女士在訴訟中也均認可簽訂商品房預售合同是雙方當事人的真實意思表示，且在合同簽訂當日，李女士即支付了房屋總價款120.4萬元。雙方之間形成了商品房預售合同法律關系。聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)情形下，非但不積極履行應盡的合同義務，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。
>>終審判決
撤銷長安區(qū)法院一審判決
駁回開發(fā)商訴訟請求
聞天公司簽約時未取得商品房預售許可證，違反了有關“商品房預售應當取得商品房預售許可證明”的規(guī)定，但并不必然導致其簽訂合同的民事法律行為無效。聞天公司對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的，對自身不辦理商品房預售許可證即預售商品房行為的違法性應當是明知的。聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，目的在于獲取超出合同預期的更大利益，其行為與社會價值導向和公眾認知相悖，法院對此種行為不應予以支持。
據(jù)此，法院認為雙方簽訂的認購合同有效，雙方之間形成了有效的商品房預售合同法律關系。同時，法院認為，一審判決認定事實部分不清，適用法律錯誤，依法應予改判。
昨日，西安中院召開新聞發(fā)布會，通報了終審判決：撤銷長安區(qū)法院原審民事判決；駁回聞天公司的訴訟請求。
>>西安中院副院長杜豫蘇
希望通過該案的審理
能夠傳導正確的司法理念，統(tǒng)一裁判尺度
西安中院副院長杜豫蘇說，誠實信用原則，是我國民法的基本原則，直接代表了民法的價值追求和社會正義?！拔覀兿Ｍ?，通過該案的審理，促使廣大市場主體以社會主義核心價值觀為指引，增強誠信意識、遵循契約精神、秉承公平正義，正確處理好經(jīng)濟利益與社會責任之間的關系，共同維護良好的市場經(jīng)濟秩序和社會誠信體系?！倍旁ヌK說，希望通過該案的審理，能夠傳導正確的司法理念，統(tǒng)一裁判尺度，切實讓人民群眾在每一起司法案件中感受到公平正義。
二審爭議的3個焦點問題是啥？
一審程序是否違法？
二審認為，雖然一審法院于第一次庭審適用簡易程序?qū)徖?，但根?jù)案件實際審理情況，一審法院已于第二次庭審時轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，故并不違反法律規(guī)定；同時，對李女士提出的一審法院未予調(diào)取相應證據(jù)、剝奪其反訴權利等問題也予以釋明，認為其主張一審存在程序違法的理由不能成立。
是否形成商品房預售合同法律關系？
“紫杉莊園內(nèi)部認購合同”，對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、價款、付款方式、付款時間等內(nèi)容進行了明確約定，合同內(nèi)容具備了商品房預售合同的主要條款，聞天公司與李女士之間的商品房預售合同成立；根據(jù)合同法，雙方的商品房預售合同自2016年4月25日簽訂之日起即生效。訴訟中，聞天公司也沒有對李女士履行合同的行為提出抗辯，表明雙方同意對商品房預售合同實際履行。雙方在訴訟中均認可合同實質(zhì)是商品房預售合同。據(jù)此，該認購合同實質(zhì)上是商品房預售合同，雙方形成了商品房預售合同法律關系。
雙方簽訂的認購合同是否有效？
首先，李女士在簽訂認購合同當日即支付了全額購房款，聞天公司在自身合同目的實現(xiàn)情形下，不積極履行應盡的合同義務，面對房地產(chǎn)市場價格大幅上漲，主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。
其次，聞天公司對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的，對不辦理商品房預售許可證即預售商品房行為的違法性應當是明知的?，F(xiàn)以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預期的更大利益，聞天公司的行為顯然與社會價值導向和公眾認知相悖。
聞天公司簽約時未取得預售許可證，違反了有關“商品房預售應當取得商品房預售許可證明”的規(guī)定，但并不必然導致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。
據(jù)此，雙方簽訂的認購合同有效，雙方之間形成了有效的商品房預售合同法律關系。
七大焦點問題 西安中院答記者問華商報：本案中當事人簽訂的《內(nèi)部認購合同》是什么性質(zhì)的合同？
西安中院：合同性質(zhì)的認定是以當事人合同中的內(nèi)容為基礎，結合雙方當事人的訂立合同目的和真實意思來綜合判斷。本案雙方簽訂的合同內(nèi)容具備了商品房預售合同的主要條款。在合同簽訂當日，李女士即支付了房屋總價款1204000元，聞天公司也向李女士出具了收到購房款的收據(jù)，并按照約定收受購房款。聞天公司與李女士在本案訴訟過程中也一致認可雙方簽訂的該認購合同實質(zhì)上就是商品房預售合同。
華商報：商品房預售應符合什么條件？
西安中院：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；有建設工程規(guī)劃許可證；提供投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并確定施工進度和竣工交付日期；向房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
華商報：以自己違法為由主張合同無效，對該行為如何認識？
西安中院：本案中，聞天公司違法銷售在先，在房價大幅上漲的情況下，又提起訴訟，以自己違法為由，主張合同無效，與社會主義核心價值觀及人民群眾公平正義的認知相背離。
華商報：上訴人提出撤訴，法院為什么沒有支持？
西安中院：二審法院判決宣告前，上訴人申請撤回上訴的，是否準許，由第二審人民法院裁定。其次，在二審程序中，當事人申請撤回上訴，法院經(jīng)審查認為一審判決確有錯誤，不應準許。本案中，一審判決存在錯誤，故法院不準許當事人撤回上訴。
華商報：消費者在購買商品房時應注意什么？
西安中院：首先，應審查開發(fā)商是否具有相應開發(fā)資質(zhì)；其次，要審查所涉樓盤的手續(xù)是否齊全。再次，應注意合同的主要條款，包括房屋的基本情況、付款方式、交付時間、交付標準、產(chǎn)權證的辦理期限、違約責任等是否均有明確的約定。
華商報：本案對于規(guī)范房地產(chǎn)市場有什么積極影響？
西安中院：本案二審判決最終駁回聞天公司的訴訟請求，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序、促進企業(yè)建立誠實信用的規(guī)則意識均具有指引意義。
華商報：除依法律規(guī)定外，法院還基于哪些考慮作出本案判決？
西安中院：法院在審理案件時，除了嚴格依據(jù)法律規(guī)定外，還必須維護社會公平正義，充分發(fā)揮個案審理和裁判對弘揚法治精神、維護社會秩序、引領社會風尚的重要作用，努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。
>>律師觀點
惡意訴訟行為不能獲得支持
陜西稼軒律師事務所律師謝靜：本案法院判令合同有效是在“誠信原則”所賦予法官的自由裁量權內(nèi)結合現(xiàn)有證據(jù)所綜合作出的結果。但是，適用誠實信用原則需要結合具體案情做具體分析，并不是所有類似案件都一律適用，建議在簽訂商品房預售合同時，應核實開發(fā)商是否取得商品房預售證。。
陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善：本案中聞天公司在收取李女士購房款后，以“自身未盡義務”為由，惡意引用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關條款，以追求不正當利益為目的，本身就是一種惡意訴訟行為，不能獲得支持。
北京大成（西安）律師事務所律師程昭：本案中如果開發(fā)商的房屋已完成了建設工程竣工驗收備案登記，且進行了產(chǎn)權初始登記，實質(zhì)上符合現(xiàn)房銷售的條件，只是開發(fā)商出于其他角度考慮不積極辦理預售許可證。不能因為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅度上漲，主張合同無效。
陜西海普睿誠律師事務所律師李耀華：任何人不能因自己的違法行為而獲益，這是法律的基本原則，也是社會價值的底線。本案二審改判駁回開發(fā)商的訴請，體現(xiàn)了這一原則，對人們的行為更是一種指引，就是要恪守誠信。
>>網(wǎng)友聲音
王龍：終于得到公正、公平的判決，否則商品房預售制度就成了某些無良開發(fā)商攫取利益的手段了。
星座：我想說：要是房子跌了，業(yè)主能不能找個理由讓開發(fā)商原價回收？
愛穿皮夾克不愛騎摩托的男人：駁回得好，惡意訴訟不應該支持。
平常人家：這里邊有個法律適用的問題。根據(jù)現(xiàn)有的法律體系，長安法院判決買賣合同無效本身沒有錯，問題在于，開發(fā)商見利忘義，違背社會公序良俗，所以西安市中院的判決更能彰顯社會正義！由此，現(xiàn)行的法律體系需要及時更新，法律需要進步！
AUSTIN：給中院點贊，希望能以此為契機，規(guī)范房產(chǎn)市場，還百姓一個放心清爽的購房環(huán)境。 華商報記者 寧軍 攝影 趙彬
