核心提示
2013年業(yè)主家中發(fā)生火災(zāi)，樓道消防栓沒水、滅火器是空的，最終火勢蔓延，業(yè)主父親死亡。業(yè)主起訴物業(yè)后，物業(yè)承擔(dān)了40%責(zé)任，賠付了12萬余元?，F(xiàn)如今，業(yè)主撕掉警方封條，準(zhǔn)備裝修后出租或出售，物業(yè)卻要求補交失火房屋5年來的物業(yè)費及取暖費。
主講律師
江蘇東恒律師事務(wù)所律師 宋思邈
北京市東元律師事務(wù)所西安分所律師 和良輝
北京大成（西安）律師事務(wù)所律師韓朝澤
事件
重裝失火房屋被要求補繳5年費用
2013年9月16日凌晨5時許，位于西安市新城區(qū)建工路附近某小區(qū)一房屋發(fā)生火災(zāi)，造成房主曹女士的父親死亡及室內(nèi)物品損壞。
13日，曹女士在接受華商報記者采訪時仍哽咽不已：發(fā)生火災(zāi)時，父親和弟弟及弟媳睡在屋內(nèi)。父親患有腦梗后遺癥，長期行動不便，“著火后，弟弟先到房間外配電箱關(guān)了電源，隨后想把父親背出去，但火勢太大沒法進(jìn)去。弟媳想接水滅火，但樓道里滅火器是空的，兩個消防栓也都沒水?！辈芘空f，十幾分鐘的時間里，火勢不可控制，導(dǎo)致70歲的父親死亡。曹女士說，2016年2月拿到父親的死亡證明后，就開始找小區(qū)物業(yè)協(xié)商賠償事宜，但一直沒結(jié)果。無奈之下，2016年2月，曹女士將小區(qū)物業(yè)西安福臨物業(yè)有限公司告上法庭。2016年11月15日，法院判決認(rèn)為，由于不排除電氣線路故障引起火災(zāi)的可能，且原告自稱系使用電器造成的，故原告應(yīng)負(fù)主要責(zé)任；當(dāng)天消防栓沒水，客觀上妨礙了對曹某的施救。故被告作為服務(wù)企業(yè)，應(yīng)對原告的損失承擔(dān)次要責(zé)任，法院最終認(rèn)定原告承擔(dān)60%責(zé)任，即181055.5元，被告承擔(dān)40%，即120704元。
“2016年2月拿到父親的死亡證明后，公安機關(guān)說案件完結(jié)了，可以進(jìn)房子了，但由于女兒要高考，就一直沒進(jìn)去，直到今年10月份給公安機關(guān)打電話詢問后，允許由我來撕掉封條?！辈芘空f，11月份她找來開鎖公司，想著把房子裝修一下租出去或賣了，可去物業(yè)買電時，“物業(yè)公司讓我補交2013年9月至今的物業(yè)費和取暖費，否則不給賣電?！辈芘坎荒芾斫猓悍课莅l(fā)生火災(zāi)后是公安機關(guān)貼了封條，房子幾年來一直沒辦法入住，為什么還要補交物業(yè)費和取暖費？
13日上午，華商報記者來到小區(qū)見到曹女士，她說，之所以一直沒有收拾房屋，也是因為法院判決后物業(yè)一直沒有做出賠償，2017年3月份她曾向法院申請強制執(zhí)行，“直到今年3月份才把賠償拿到手?！弊蛉丈衔?1時許，記者隨曹女士一起來到小區(qū)物業(yè)，物業(yè)人員表示：“不管是什么原因，只要業(yè)主買了房子，物業(yè)費和暖氣費就必須交?！辈芘空J(rèn)為此前房子被封，5年來未住，難道也要交費？“你為啥不把封條撕掉住進(jìn)去呢？”物業(yè)人員說，“我們物業(yè)已經(jīng)把該賠付的都賠了，火災(zāi)的事已經(jīng)告一段落，這和要交的物業(yè)費沒關(guān)系。”該物業(yè)人員還表示：“也可以給你賣電，但是一次只賣10度，只要你不嫌麻煩，可以天天來買電?！?/p>
隨后，物業(yè)一高姓負(fù)責(zé)人說：“被封的房子和普通空置房都是一樣的，需要交物業(yè)費暖氣費，要是覺得物業(yè)的收費不合理，可以去法院起訴?！?/p>
律師說法
觀點一：公安查封期間也應(yīng)補交物業(yè)費取暖費
江蘇東恒律師事務(wù)所律師宋思邈認(rèn)為，即使法院查封期間也應(yīng)照常支付物業(yè)費，公安查封亦然。且公安查封后未及時解封是曹女士個人原因所致，曹女士作為戶主，本可盡早持2016年12月生效的判決文書找公安機關(guān)協(xié)商解封，所以，不論解封與否，曹女士均應(yīng)支付2013年9月至今的物業(yè)費及取暖費，但可根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定打折支付。
北京市東元律師事務(wù)所西安分所律師和良輝也認(rèn)為，綜合此案來看，物業(yè)公司在本案中的問題不能成為曹女士拒絕支付物業(yè)費的理由。具體在本案中，如果曹女士在房屋不能使用的情形發(fā)生后，及時通知物業(yè)公司登記確認(rèn)，從不能使用的第七個月開始，曹女士可以按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交物業(yè)費。
如果曹女士沒有及時告知物業(yè)公司相關(guān)情況進(jìn)行登記，按70%的比例交物業(yè)費的訴求可能難以實現(xiàn)。但是，鑒于曹女士的房屋系發(fā)生火災(zāi)而無法使用，而物業(yè)公司的服務(wù)客觀上存在瑕疵，導(dǎo)致業(yè)主損失進(jìn)一步擴大、房屋空置的期限進(jìn)一步延長，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)知道房屋事實上空置的情形，且在物業(yè)服務(wù)合同中也有一定過錯，曹女士可據(jù)此與物業(yè)公司進(jìn)行充分協(xié)商，要求對其物業(yè)費進(jìn)行適當(dāng)減免。
關(guān)于取暖費的問題，業(yè)主直接與供暖部門存在供用合同關(guān)系，與物業(yè)公司的服務(wù)合同不同，物業(yè)公司僅受供暖部門委托代收費用，業(yè)主與物業(yè)公司不存在供暖上的合同關(guān)系。因此，對曹女士來說，她應(yīng)當(dāng)按約定支付取暖費。
觀點二：查封期間，業(yè)主不應(yīng)支付物業(yè)費取暖費
北京大成（西安）律師事務(wù)所律師韓朝澤認(rèn)為，公安機關(guān)貼封條導(dǎo)致房屋空置，和普通空置房屋是不一樣的。被司法查封導(dǎo)致房屋無法入住，物業(yè)服務(wù)公司沒有提供相關(guān)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主不應(yīng)支付物業(yè)費和取暖費用。
就本案而言，2016年11月15日法院判決下達(dá)后15日內(nèi)物業(yè)未上訴，即意味著該判決生效，判決生效后就可以撕掉房屋的封條正常使用。所以，2013年9月16日至2016年12月1日期間的物業(yè)費及取暖費，業(yè)主無需繳納。但在2016年12月1日法院判決生效之后，法律阻卻事由消失，曹女士就應(yīng)按正常情況繳納物業(yè)費和取暖費。他認(rèn)為，2016年12月1日至今的物業(yè)費應(yīng)交70%，取暖費要全額繳納。
觀點三：物業(yè)一次只賣10度電屬違法
宋思邈律師說，物業(yè)公司對業(yè)主代理售電和其他收費進(jìn)行捆綁，這是違法行為，依據(jù)《電力法》的有關(guān)規(guī)定，任何單位和個人都不能隨便限電和斷電，業(yè)主不交物業(yè)管理費，物業(yè)公司可以通過司法渠道解決，但不能以限購電相要挾業(yè)主達(dá)到自己的目的。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)公司限制居民用電屬侵權(quán)行為。居民不交物業(yè)費，物業(yè)就限制用電的做法，實際上是屬于物業(yè)越權(quán)捆綁收費，屬違法行為。
和良輝律師表示，物業(yè)服務(wù)與供電是不同的合同法律關(guān)系，業(yè)主與供電部門存在供電合同關(guān)系，非與物業(yè)公司。無論業(yè)主是否繳納物業(yè)費，物業(yè)公司停水停電的行為都是違反《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定的。 華商報記者 王娜 實習(xí)生 王路
