說到西安樓市大家可能都有話要說但最直觀的感受可能就是：2018這大半年西安樓市“有點忙”。
一手房“搖不上”？
二手房“買不起”？還有開發(fā)商“自己告自己”？
請看這些年西安的樓市政策
2017年1月1日，西安市出臺了購房限購的通知，只能新購一套商品房。2017年4月18日，限購政策升級，增加了購房的首付款比例和二手房必須取得不動產證滿兩年才能交易的規(guī)定。
2018年3月，全國又掀起了新一輪的“精準調控”， 再次收緊房地產調控政策，上海、南京、長沙、成都等地相繼實施“公正搖號”政策，而西安3月最后一天加入“搖號賣房”隊伍。 3月30日，西安房管局發(fā)布了《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》。其中明確，意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監(jiān)督，嚴禁內部預留房源或設置全款優(yōu)先選房等限制性條件。
2018年5月25日 ，為維護房地產市場秩序，保障購房人的知情權、選擇權，營造公開、公平、有序的房地產市場環(huán)境，西安市房管局決定在全西安市范圍開展商品房交易秩序專項整治活動，嚴厲打擊房地產開發(fā)企業(yè)虛假搖號、內定房源、設置全款優(yōu)先等限制性條件、捂盤惜售、規(guī)避調控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的行為。
2018年6月24日，西安房管局發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關問題的通知》，明確規(guī)定： 1、二手房交易由滿二滿五，放寬至滿二滿三； 2、每個家庭只能參加一個住房項目的搖號登記； 3、意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致； 4、未婚、離異不滿三年的單身人群不屬于剛需家庭，搖號優(yōu)先保證剛需人群； 5、購房人群大于開盤套數時優(yōu)先剛需人群。
2018年9月14日，《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》（以下簡稱方案）和《西安市共有產權住房建設管理實施細則（試行）》正式對外發(fā)布并開始實施。
2018年9月19日下午，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局聯合發(fā)布《關于禁止將房屋銷售與學區(qū)、學校相關聯的通知》。
如此現象
西安樓市究竟如何破局 ……
西安市民：“二手房比新房貴，想買買不起嘛?！?/p>
西安市民：“（上半年）新房要排隊搖號，而且不是付全款根本都沒資格?！?/p>
“新房搖不上，二手房買不起?！边@或許是西安樓市2018上半年最大的兩大“奇觀”。
可是進入9月以來，西安樓市的熱情似乎開始有些“涼涼”。那么西安房屋銷售市場到底是怎樣的現狀，看似偃旗息鼓的“火爆西安樓市”，真的涼下來了嗎？今天，我們通過一組調查，還原一個真實的西安樓市。
西安本土自媒體人王偉：“原本‘金九銀十’，但今年的9月，相比往年就太冷了?！?/p>
王偉是土生土長的西安人，因為個人愛好，和多年的挑房看房買房經驗，讓他在圈內成為小有名氣的民間“房專家”。西安本土自媒體人王偉：
西安的房價是從2016年開始上漲的，我本身就是西安人，西安的房價一直維持在七千、七千五的水平。就可能今年七千五，明年七千四，波動很小，從2016年開始，就經歷了九千、九千五、一萬，甚至到現在一萬一、一萬二的價格。
綜合數據來看，從2008年到2018年的十年間，西安房地產市場中的商品房，從供應量、成交量到均價都發(fā)生了很大變化。尤其是均價方面，在從四千元檔進入六千元檔后的很長一段時間，西安商品房均價一直維持在六七千元。直到2017年突然突破萬元大關，今年上半年均價更是再增長兩千多元。但王偉表示，通過他的觀察，進入九月以來，西安樓市卻沒有上半年那么火。
西安本土自媒體人王偉：“年初排隊買房的盛況有點太過了，到九月透支了買房的需求，本來就這些人，需求是固定的，如果上半年過多，下半年瓶頸也很正常。”
真的如王偉所說，買房熱情被透支過度嗎？我們的調查員兵分多路探訪西安樓市。因為西安房價領漲看高新和曲江，我們的調查就先從這兩地開始。
9月14日，記者來到西安高新區(qū)經五路的保利天悅項目售樓部，雖然是大品牌，但預售情況難以與以往的火爆相提并論，截至9月14日中午，開發(fā)商收資料的最后半天，共260套的房源，遞交資料的只有300人。根據以往經驗，所有網上登記的購房者，既有登記后未提交相關資料的，也有提交的資料未能通過審核的，所以最終獲得購買資格的人數必將低于網上登記人數。搖號雖然基本確定，但銷售人員也直言中簽率將非常理想。
9月14日上午，當記者到達西安市丈八北路的萬科翡翠國賓項目部時，已經是該樓盤2號、8號兩棟樓網上登記的最后一天了，雖然預售情況很一般，但銷售人員表示，價格不但不會降，還有所上漲。
萬科翡翠國賓項目售樓人員：“登記兩棟樓300多套，現在登記的已經有兩百多?！?/p>
記者：“那就有可能不用搖號的是吧？”
萬科翡翠國賓項目售樓人員：“對，有可能不用搖號，直接就選了，應該沒多大問題。2號樓基本上單價在19000多，然后8號樓的稍微貴一些，8號樓的單價都在1萬9到2萬左右，我們這一次比上一次要貴一些，后面還會比這一次再貴?！?/p>
“銷售量在下降、但價格仍舊堅挺?！?房產觀察人員判斷的情況還出現在西安市曲江新區(qū)。在西安曲江新區(qū)雁翔路南段中海曲江大城售樓部，盡管是中午，當記者9月11日來到這里時，售樓部里只有零星的兩三位看房者。工作人員表示，已經開盤的項目，僅余三套頂層尚未售出，對于當下的房價，這位工作人員直言基本沒有變化。
中海曲江大城售樓部工作人員：“哪個樓盤說降價了，你就去哪個樓盤買嘛，我們還漲了，跟我們最早一批漲了2000多元?！?/p>
兩公里外的西北方向，是陽光城PLUS項目售樓部，也許是該樓盤三棟準備銷售的樓盤，還沒有正式拿到預售證，所以這里顯得更為冷清，偌大的售樓大廳，僅有幾位工作人員或者拿著手機刷朋友圈，或者三兩扎堆聊天，對于眼下要開盤銷售的房子，工作人員表示，售價只高不低。陽光城PLUS售樓部工作人員：
肯定漲了，現在你看哪個項目它不漲，都會有漲幅，漲幅很小而已。因為現在是物價局也核定價錢，所有的價格的話，政府這塊兒卡得很嚴，如果說漲了的話，就是漲幅很小。
政府嚴格限價，這樣的情況還出現在神州四路東側的萬科城市之光南區(qū)、西安航天城文化生態(tài)園附近的融創(chuàng)攬月府，以及東長安街的紅星紫御半山項目。銷售人員說，因為政府對房價的飆升采取了調控措施，但房價開始下跌有點困難。
紅星紫御半山售樓部工作人員：“因為我們這邊洋房，最早一批開盤是在去年12月份，開盤的時候價格備案就比較低，也是因為房管局這邊政策的原因，后面漲價的幅度都不允許太高?！?/p>
根據西安克爾瑞的調查數據，8月西安住宅成交價13013元，環(huán)比上月下降2.7%，同比去年上漲11.8%，而在成交方面，雖然環(huán)比7月上漲37.1%，但同比去年卻下降了28%。
西安克爾瑞事業(yè)部總經理朱郁：“現在通過我們監(jiān)控的數據了解到，大品牌和規(guī)模性企業(yè)的價格相對比較穩(wěn)定，也對整個產品結構做了相應的調整，改善型住房的均價在一萬二到一萬六之間?！?/p>
朱郁說，的確在一些遠離西安市中心城區(qū)的項目價格已經有所松動，但大品牌，容積率低以及周邊配套完善的住宅，價格仍然堅挺，尤其是一些環(huán)境好、地段好的改善性住房，價格只增不減。但與此同時，購房者的心態(tài)更趨于理性。而這一點，從看房者的熱情和買房意向方面就能夠體現。
